All posts in Nieuws voor de eenmanszaak of vof, belastingnieuws, woning

De staatssecretaris heeft in de nota naar aanleiding van het verslag bij Belastingplan 2015 aangegeven dat op het moment van tekenen van de koop/aannemingsovereenkomst sprake is van een ‘woning in aanbouw’. Met een wetswijziging zal dit nadrukkelijk kenbaar worden gemaakt. De Hoge Raad heeft op 3 oktober 2014 geoordeeld, dat in een situatie waarin er nog geen begin is gemaakt met het bouwrijp maken van de grond, geen sprake is van een woning in aanbouw voor de eigenwoningregeling. De staatssecretaris geeft aan dat ook voor het kabinet een stuk grond waarbij de belanghebbende enkel de intentie heeft om te gaan bouwen niet kwalificeert als een woning in aanbouw. Echter, de uitleg die Hoge Raad geeft van het begrip woning in aanbouw in de Wet IB 2001 in meer algemene zin, is een andere dan die de wetgever voor ogen heeft. De wetgever beoogde dat ook sprake is van een eigen woning in de situatie waarin concrete stappen zijn gezet, waaruit naar redelijke verwachting valt aan te nemen dat de bouwwerkzaamheden binnen afzienbare tijd zullen beginnen. Deze uitleg van het begrip woning in aanbouw voor de eigenwoningregeling wordt in de praktijk ook toegepast door de Belastingdienst. Het kabinet wil deze lijn in de uitvoeringspraktijk bestendigen. Het kabinet zal daarom de nu ontstane onduidelijkheid inzake het begrip woning in aanbouw wegnemen met een wetswijziging, waarmee de beoogde uitleg nadrukkelijk kenbaar wordt gemaakt. Vooruitlopend daarop zal bij beleidsbesluit worden goedgekeurd dat de huidige praktijk wordt voortgezet. De arresten van de Hoge Raad zijn daarom niet van invloed op de huidige wijze van beoordeling van de aftrekbaarheid van bouwrente, hypotheekrente of de kosten die verband houden met het aangaan van een hypotheek. (Bron: Belastingzake)

Met name in en rondom de grote steden storten steeds meer particulieren en ondernemers zich op ‘short stay’-verhuur, oftewel de kortlopende verhuur van appartementen aan toeristen via sites zoals Airbnb. Let op, schrijft Sprout-expert Robert Kok, want je loopt een groot risico om aangeslagen te worden door de Belastingdienst.

De eigen woning is een van grootste pijnpunten in echtscheidingssituaties. Vaak is de hypotheek te hoog om slechts door één salaris te kunnen worden opgebracht. Spoedige verkoop van de woning is dan een gedwongen zaak, maar in deze huidige markt nog steeds erg moeilijk. Eén van de vragen die rijst is hoe het zit met de hypotheekaftrek.

Echtscheiding

Voor de belastingwetgeving is van belang tot welk moment sprake is van fiscaal partnerschap. Gehuwden worden aangemerkt als fiscaal partners tot het moment dat het verzoek tot echtscheiding is ingediend èn zij niet meer op hetzelfde adres staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP). Op het moment dat echtgenoten duurzaam gescheiden van elkaar gaan leven en niet meer op hetzelfde adres zijn ingeschreven bij de BRP maar er geen verzoek tot echtscheiding is ingediend, zijn ze nog aan te merken als fiscaal partners voor de Wet IB (artikel 1.2 Wet IB). Alleen voor de eigenwoningregeling geldt een uitzondering (artikel 3.111 lid 4 Wet IB). Daar is specifiek bepaald dat onder gewezen partner ook wordt verstaan de duurzaam gescheiden levende echtgenoot. Gehuwden die niet meer bij elkaar wonen en in scheiding liggen, kunnen daarmee ook gebruik maken van de fiscale regeling die er bij echtscheiding geldt. De regeling geldt ook voor samenwoners die de samenwoning verbreken.

Tweejaartermijn

Over het algemeen speelt het volgende een rol bij scheiding op het moment waarop een van de partners de woning verlaat. Voor de vertrekkende partner (stel de man) kan de woning niet meer kwalificeren als eigen woning, omdat daarvoor is vereist dat de woning wordt gebruikt als hoofdverblijf. Hij zou dan geen recht meer hebben op hypotheekrenteaftrek. Voor deze situatie heeft de wetgever echter een tegemoetkomende regeling getroffen (artikel 3.111 lid 4 Wet IB). De vertrekkende partner kan de woning nog maximaal twee jaar na datum van vertrek aanmerken als eigen woning, onder voorwaarde dat de woning als hoofdverblijf ter beschikking staat voor de partner die in de woning blijft wonen (stel de vrouw). De man heeft recht op aftrek van de hypotheekrente, maar moet dan wel zijn aandeel van het forfait aangeven.

Tijdwinst

Dit geeft partijen twee jaar de tijd om de gevolgen van de scheiding met betrekking tot de woning te regelen. Overigens, als op enig moment binnen de termijn van twee jaar de echtscheidingsbeschikking wordt ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand, blijft de termijn van twee jaar gewoon doorlopen. Het is immers heel goed mogelijk dat een eventuele algehele gemeenschap van goederen na de scheiding nog niet is verdeeld. De termijn blijft dus lopen en de woning blijft kwalificeren als eigen woning.

Verhuisregeling

De termijn van twee jaar is niet volledig te benutten in de situatie waarin de woning op enig moment voor de achterblijvende echtgenoot geen eigen woning meer vormt. Bijvoorbeeld omdat deze echtgenoot op enig moment ook de woning verlaat. De staatssecretaris van Financiën heeft echter in zijn Besluit van 24 november 2009 goedgekeurd dat men in dat geval gebruik kan maken van de zogenoemde ‘verhuisregeling’ (CPP2009/2342M, onderdeel 4). De verhuisregeling is van toepassing als bij verhuizing de nieuwe woning al is betrokken, terwijl de oude woning nog leegstaat in afwachting van verkoop. De oude woning wordt dan naast de nieuwe woning gedurende ten hoogste het kalenderjaar en drie jaar (na 2014 weer twee jaar) onder voorwaarden nog aangemerkt als een eigen woning in fiscale zin (artikel 3.111 lid 2 Wet IB). Als gebruik wordt gemaakt van de goedkeuring, wordt voor de vertrekkende partner de tweejaartermijn van de echtscheidingsregeling opgeschroefd naar de termijn van het kalenderjaar en (voor 2014 nog) drie jaar, gerekend dan vanaf datum vertrek uit de woning. De periode waarover de echtscheidingsregeling is toegepast, wordt voor de verhuisregeling aangemerkt als leegstand.

Voorbeeld

Een echtpaar gaat op 1 juli 2014 duurzaam gescheiden leven. De vrouw verhuist. De woning is haar eigendom. De man blijft tot 1 maart 2016 in de woning wonen. Na zijn verhuizing wordt de woning te koop gezet en verkocht op 1 september 2016. Tot 1 maart 2016 geldt voor de vrouw de scheidingsregeling. Die bepaling geldt niet meer als de voormalige partner verhuist. Vanaf dan kan op basis van de goedkeuring de verhuisregeling gelden. De verhuisregeling kan dan tot uiterlijk 31 december 2017 van toepassing kan zijn. De woning is echter eerder verkocht op 1 september 2016, zodat de verhuisregeling geldt tot de verkoopdatum.

(Bron: Taxence)

De vader van X en haar zus Y verkocht in de tweede helft van 2005, onder voorbehoud van het recht van gebruik, voor € 21.400 (40% van de waarde in het vrije verkeer van € 53.500, ofwel € 3,25 per m2) een perceel grond aan zijn dochters, ieder voor de onverdeelde helft. Het perceel had in 2005 een agrarische bestemming, maar de provincie en gemeente waren in 2004 gestart met een onderzoek naar mogelijke nieuwbouw. De inspecteur legde naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting op aan beide zussen, omdat taxateurs van de Belastingdienst de waarde van het perceel hadden getaxeerd op (40% van) € 500.000 (€ 30,40 per m2). De zussen gingen in beroep. Rechtbank Zeeland-West-Brabant besliste dat bij de waardering van grond die werd verkocht, rekening moest worden gehouden met een mogelijke bestemmingswijziging als deze op dat moment bekend was. Uit berekeningen van de inspecteur op basis van reguliere transacties en transacties waarbij een nabetaling was overeengekomen als een bestemmingswijziging onherroepelijk was geworden, volgden waarden van € 32,99 en € 29,59 per m2. Volgens de Rechtbank had de inspecteur hiermee niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het perceel niet lager was dan € 30,40 per m2. De zussen hadden de door hen bepleite waarde van € 10 per m2 echter ook niet aannemelijk gemaakt, omdat rekening moest worden gehouden met een verwachtingswaarde. Gelet op de verhouding van 1:5 tussen de initiële betaling en de bijbetaling voor de transacties met bijbetaling in 2004, stelde de Rechtbank de waarde van het perceel in goede justitie vast op € 23 per m2, ofwel (40% van) € 378.304. De Rechtbank verklaarde het beroep van X en Y gegrond en verlaagde de naheffingsaanslagen.

(Bron: FUTD)

Er zijn al de nodige versoepelingen doorgevoerd sinds de nieuwe regels voor hypotheekrenteaftrek per 1 januari 2013 in werking zijn. De strenge regels blijken namelijk soms iets te nadelig uit te pakken voor woningeigenaren. Dat geldt ook voor de aflossingseis.

Aflossingseis

Met ingang van dit jaar geldt er voor nieuwe (hypothecaire) leningen voor de eigen woning een aflossingseis. Deze houdt in dat de lening moet worden afgelost in maximaal 30 jaar (360 maanden) en ten minste annuïtair. Voor op 1 januari 2013 bestaande leningen geldt deze aflossingseis niet.

Alhoewel de aflossingseis duidelijk lijkt, werkt hij in bepaalde situaties toch te star uit. Met name in de situatie dat iemand zijn oude eigen woning vóór 1 januari 2013 heeft verkocht – op die datum dus geen eigenwoningschuld meer had – en na 1 januari 2013 een nieuwe woning koopt en deze financiert met een hogere eigenwoningschuld.

In dat geval verkort de verstreken looptijd (vanaf 1 januari 2001 tot 1 januari 2013) van de oude eigenwoningschuld, de maximale periode van 360 maanden waarin de nieuwe schuld moet worden afgelost. De nieuwe (hypothecaire) lening voor de eigen woning moet dan sneller worden afgelost dan bij een nieuw aflossingsschema het geval zou zijn. Het gevolg is dat de maandlasten aanzienlijk zouden stijgen. Gelukkig geldt er voor die situatie nu een versoepeling.

Deze versoepeling houdt in dat de verstreken looptijd van de oude eigenwoningschuld de aflossingstermijn van de nieuwe (hypothecaire) lening voor de eigen woning niet verkort.

Let op! Sinds 1 januari 2001 is de rente voor een hypotheek of lening voor de eigen woning nog maximaal dertig jaar aftrekbaar in box 1. Aan deze dertigjaarstermijn verandert niets!

Renteaftrek en versoepeling aflossingseis

Hoe de versoepeling van de aflossingseis en de dertigjaarstermijn van de renteaftrek nu precies uitwerken, kunnen we het best uitleggen aan de hand van het volgende voorbeeld:

Stel, u heeft op 1 januari 2001 een nieuwe eigen woning gekocht en hiervoor een aflossingsvrije hypotheek afgesloten van € 120.000. In 2011, na tien jaar dus, verkoopt u deze woning weer voor
€ 150.000. U behaalt dus een verkoopwinst (eigenwoningreserve) van € 30.000. In 2013 koopt u een nieuwe woning voor € 200.000. Uw nieuwe eigenwoningschuld bedraagt € 170.000 (€ 200.000 –
€ 30.000 eigenwoningreserve).

Voor € 120.000 van de totale eigenwoningschuld van € 170.000 heeft u nog twintig jaar recht op renteaftrek. Na deze periode verhuist dit gedeelte van de schuld naar box 3. Voor € 50.000 heeft u nog dertig jaar recht op hypotheekrenteaftrek. Voor de totale schuld van € 170.000 geldt wel dat deze volgens de aflossingseis in maximaal dertig jaar en ten minste annuïtair volledig moet worden afgelost.

De staatssecretaris van Financiën keurt goed dat in bepaalde gevallen de aflossingseis wordt versoepeld als een eigenwoningschuld wordt overgesloten naar een nieuwe schuld.

Als een eigenwoningschuld na 1 januari 2013 ontstaat en niet valt onder het overgangsrecht, moet de eigenwoningbezitter deze schuld minstens annuïtair en in hoogstens 360 maanden volledig aflossen. Bij onder meer het oversluiten van een hypotheek kijkt de Belastingdienst naar de stand van de voorganger van de nieuwe schuld inclusief tussentijdse aflossingen. Dit kan betekenen dat de eigenwoningbezitter minder tijd krijgt om de nieuwe schuld af te lossen. Hierdoor kan hij ook gedurende een kortere periode de hypotheekrente aftrekken. Deze bepaling ziet ook op de verstreken looptijd van schulden die vanaf 1 januari 2001 tot 1 januari 2013 behoorden tot de eigenwoningschuld. Hetzelfde geldt voor de looptijd vanaf 1 januari 2013 van schulden die behoorden tot de bestaande eigenwoningschuld onder het overgangsrecht. Door dit alles gaat in de volgende situaties een aflossingseis gelden na een periode van renteaftrek:

• de belastingplichtige heeft een oude eigenwoningschuld (dat is een schuld die dateert van vóór 2013) gehad, maar valt niet onder het overgangsrecht. Vervolgens krijgt hij weer een eigenwoningschuld onder het huidige recht;
• de belastingplichtige heeft een bestaande eigenwoningschuld gehad die onder het overgangsrecht viel, maar verliest de toepassing van het overgangsrecht op enig moment. Vervolgens krijgt hij weer een eigenwoningschuld onder het huidige recht;
• de belastingplichtige heeft zowel een oude eigenwoningschuld als een bestaande eigenwoningschuld gehad die onder het overgangsrecht viel. Op enig moment verliest hij echter de mogelijkheid om het overgangsrecht toe te passen. Vervolgens krijgt hij weer een eigenwoningschuld onder het huidige recht.

Een voorbeeld is de situatie waarin iemand zijn vorige eigen woning heeft verkocht vóór 1 januari 2013 en zijn hypotheek heeft afgelost, terwijl hij nog geen nieuwe eigen woning en dus evenmin een nieuwe hypotheek heeft.

Goedkeuring

In de drie genoemde situaties vindt de staatssecretaris van Financiën de inkorting van de aflossingsperiode onwenselijk. Vooruitlopend op een wetswijziging keurt hij daarom goed dat de aflossingstermijn niet wordt ingekort voor de desbetreffende schulden die:

• behoorden tot een bestaande eigenwoningschuld op grond van het overgangsrecht; of
• in de jaren 2001 tot en met 2012 behoorden tot de eigenwoningschuld.

Bij de bepaling van de maximale periode van renteaftrek moet men overigens wel rekening houden met de eerder genoten periode van renteaftrek.

Voorwaarden

Voor deze goedkeuring gelden de volgende voorwaarden:

• de maximale periode van renteaftrek van 360 maanden waarin sprake is van een eigenwoningschuld wordt verkort met de verstreken looptijd van de voorgaande schulden die behoorden tot de oude of bestaande eigenwoningschuld;
• de verstreken looptijd van de tot de oude of bestaande eigenwoningschuld wordt berekend volgens de systematiek die gold op het moment van de hypotheekrenteaftrek en wordt per schuld naar beneden afgerond op het aantal verstreken hele kalendermaanden.
• als de eigenwoningschuld bestaat uit schulden met verschillende looptijden, geldt dat de schuld met de kortste resterende maximale looptijd als eerste het eind van de termijn van 360 maanden bereikt.

Na het verstrijken van de maximale periode van renteaftrek maken de schulden deel uit van de rendementsgrondslag in box 3.

(Bron: Taxence)