All posts in Nieuws voor de eenmanszaak of vof, belastingnieuws, woning

Het kabinet heeft samen met D66, ChristenUnie, SGP en de coalitiepartijen een akkoord bereikt over de woningmarkt en de bouwsector. Het pakket omvat  een fors aantal maatregelen die de bouw en daarmee de werkgelegenheid stimuleren, energiebesparing bevorderen, starters helpen en scheefwonen tegengaan. Het woningmarktakkoord geeft de consument en de sector zekerheid voor de lange termijn. Ook worden de effecten van belangrijke hervormingen uit het regeerakkoord voor de woningmarkt, de bouwsector en specifieke groepen verzacht. De belangrijkste maatregelen zijn:

(Bron: Taxence)

Veel huizen hebben een hypotheek met een kapitaalverzekering, waarbij het de bedoeling is dat met de polisuitkering de eigenwoningschuld af te lossen. Vaak in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek.  Vanaf 1 januari 2013 kan er behoudens bijzondere situaties geen kapitaalverzekering eigen woning meer afgesloten worden.

Wel of niet in Box-3?
De KEW-clausule bepaalt of een kapitaalverzekering in box 1 valt of in box 3. Een van de voorwaarden om geheel buiten box 3 te komen of te blijven is dat de kapitaalverzekering is ‘gekoppeld’ aan de eigen woning: in de polisovereenkomst moet staan dat de uitkering dient ter aflossing van de eigenwoningschuld. Voor een kwalificerende KEW geldt een vrijstelling in box 1.

Is het nodig om voor 1 april 2013 maatregelen te treffen?
Is het zinvol om een bestaande polis in box 3 om te zetten in een KEW die in box 1 valt? U hoeft daarover in ieder geval niet voor 1 januari 2013 te beslissen, want u heeft wat extra tijd gekregen: tot 1 april 2013. Het is niet zeker of het handig is om een KEW om te zetten van Box-3 naar Box-1. Dit hangt af van de datum waarop de kapitaalverzekering werd afgesloten en het fiscale regime waaronder de polis valt.

Soorten regimes
Allereerst: als er al een KEW-clausule op de polis is aangebracht, hoeft u in elk geval niets te doen. Wat vaak niet zo handig is, is het verzekerde bedrag verhogen of de looptijd verlengen, want dan bestaat de kans dat u in een ander regime komt te vallen.

Ten tweede: het is zelden of nooit voordelig om een polis afgesloten vóór 1 januari 1992 (pre-Brede-Herwaarderingsregime) te koppelen aan de eigen woning.

Bij polissen die zijn afgesloten tussen 1 januari 1992 en 1 januari 2001 (Brede-Herwaarderingsregime) ligt de zaak genuanceerder. Onderscheid moet worden gemaakt of de polis is afgesloten vóór 14 september 1999 of niet.

Wat is de vrijstelling in box 3?
Een polis die is afgesloten vóór 14 september 1999 heeft een vrijstelling in box 3. Deze vrijstelling is hoog: € 123.428. Partners kunnen zelfs de dubbele vrijstelling gebruiken. Dit bedrag wordt niet jaarlijks geïndexeerd. Blijft de waarde van de polis daaronder, dan zult u over deze polis waarschijnlijk nooit vermogensrendementsheffing hoeven te betalen. De polis koppelen aan de eigen woning om vermogensrendementsheffing in box 3 te vermijden is dan niet zo zinvol. Zal de waarde van de polis op een gegeven moment uitkomen boven het vrijgestelde bedrag, heeft u meer polissen of heeft u in het verleden al eens een vrijgestelde kapitaalsuitkering genoten? Dan is het vaak rekenen geblazen en heeft u misschien fiscaal advies nodig.

Heeft u géén vrijstelling in box 3?
Een polis die is afgesloten op of na 14 september 1999 mist de vrijstelling van € 123.428 in box 3. In dat geval kan het zinvol zijn om de polis te koppelen aan de eigen woning als het bedrag aan heffingvrij vermogen in box 3 wordt overschreden (van € 21.139 in 2012, voor partners het dubbele bedrag). Misschien heeft u het advies gekregen dat u flexibeler bent als de KEW-clausule niet meteen wordt aangebracht en dat u de polis altijd nog kunt overhevelen naar box 1, tegen de tijd dat u er vermogensrendementsheffing over zou moeten gaan betalen in box 3. Maar aangezien toevoegen van de KEW-clausule vanaf 1 april 2013 geen fiscaal effect meer sorteert, moet wellicht worden overwogen om dat koppelen aan de eigen woning maar voor 1 april volgend jaar te doen.

Brede-Herwaarderingspolis zonder KEW-clausule
Bij een Brede-Herwaarderingspolis zonder KEW-clausule kan er nog een andere situatie zijn waarin het zinvol is om de polis te koppelen aan de eigen woning. Zo’n polis heeft al dan niet een vrijstelling van € 123.428 in box 3 (al naar gelang het moment van afsluiten), maar ook een vrijstelling van € 123.428 in box 1 (mits gedurende 20 jaar of langer jaarlijks premies worden betaald, waarbij de hoogste niet meer bedraagt dan tien keer de laagste). Net als de vrijstelling in box 3 wordt deze vrijstelling in box 1 niet jaarlijks aangepast aan de inflatie.
De Belastingdienst stelt zich op het standpunt dat voor de vrijstelling in box 1 moet worden aangesloten bij het bevroren bedrag van € 123.428, in plaats van bij de vrijstelling voor de KEW. De KEW-vrijstelling in box 1 wordt wél jaarlijks geïndexeerd. De KEW-vrijstelling is daardoor op dit moment al veel hoger: € 154.000. Voor partners geldt het dubbele bedrag, op voorwaarde dat zij ieder het recht hebben op de helft van de uitkering. Ofwel, in verzekeringsjargon, ze moeten allebei begunstigde zijn. Als het zinvol is om gebruik te maken van het verschil in hoogte van de vrijstellingen, moet u zeker overwegen om voor 1 april 2013 de polis te koppelen aan de eigen woning.

Is uw polis tussentijds veranderd?
De hiervoor genoemde vuistregels gaan soms niet op als uw regime is veranderd. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren als u de looptijd hebt verlengd, het verzekerde bedrag hebt verhoogd of buiten de toegestane verhouding tussen de hoogste en de laagste premie bent getreden.

Weeg voor- en nadelen goed af
Bij het afwegen van de pro’s en contra’s moet worden bedacht dat een KEW ook nadelen heeft. Kunt u wel aflossen als de polisuitkering komt? Heeft u op dat moment nog wel een eigen woning? En wilt u wel aflossen, of wilt u het bedrag toch liever consumptief besteden? Als u niet aflost, is de KEW-polisuitkering niet vrijgesteld maar belast! Bezint eer ge begint … een verkeerde beslissing kan grote fiscale en dus financiële gevolgen hebben.

Tot slot de voorwaarden 

Uw kapitaalverzekering is alleen een kapitaalverzekering eigen woning als de verzekering voldoet aan de volgende voorwaarden:

• De woning waarvoor u de kapitaalverzekering afsluit, is uw hoofdverblijf. Dit noemen we de eigen woning. Het mag ook de eigen woning van uw fiscale partner zijn.
• Uw verzekering is afgesloten bij een levensverzekeringsmaatschappij. U mag de verzekering dus bijvoorbeeld niet afsluiten bij een eigen bv of bij een particulier.
• In de polis staat dat de uitkering gebruikt zal worden om uw eigenwoningschuld af te lossen.
• In de polis staat dat u minimaal 15 jaar of tot het overlijden van de verzekerde persoon premies betaalt.
• U moet de premies ieder jaar betalen.
  De hoogste jaarpremie mag niet meer zijn dan 10 keer de laagste jaarpremie.
• Uw verzekering geeft recht op een eenmalige kapitaaluitkering bij leven, of op een eenmalige uitkering bij overlijden van uzelf of uw fiscale partner.

(Bron: Meyburg, bewerkt)

1. Inleiding

De rente blijft aftrekbaar, maar vanaf 1 januari 2013 moeten nieuwe leningen in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Hieronder staan de belangrijkste maatregelen voor de meest voorkomende situaties.

2. U bent starter

• De rente is en blijft aftrekbaar. Wel moet de lening in maximaal 30 jaar en ten minste volgens een annuïtair schema volledig worden afgelost. Hieraan voldoen in het bijzonder annuïtaire en lineaire leningen.

• Bij een aflossingsvrije lening vervalt het recht op aftrek. Ook als gelijktijdig wordt gespaard voor de (gedeeltelijke) aflossing na maximaal 30 jaar.

• In 2018 mag de maximale omvang van de hypotheek ten opzichte van de marktwaarde van de woning (de zogenoemde Loan to Value(LTV)/ratio) niet hoger zijn dan de marktwaarde van de woning. De LTV is in dat geval 100%. Die LTV/ratio is nu nog 104% plus de overdrachtsbelasting. Dit percentage wordt vanaf 2013 in zes gelijke

stappen afgebouwd.

Voorbeeld

Suze koopt in 2013 haar eerste eigen woning. Zij gaat voor de aankoop van haar eigen woning van (stel) €200.000 twee leningdelen aan van €50.000 (lening I) en €150.000 (lening II). Leningdeel I is aflossingsvrij, terwijl Suze leningdeel II in 30 jaar annuïtair aflost. In dit geval mag Suze de rente over lening II in aftrek brengen, de rente over lening I niet. Indien Suze had besloten lening I bij aanvang in 30 jaar lineair af te lossen (en lening II nog steeds in 30 jaar annuïtair), dan had zij zowel de rente over lening I en over lening II in aftrek mogen brengen.

3. U bent huiseigenaar (en verhuist niet)

• De renteaftrek blijft voor bestaande leningen onveranderd. Ook verandert er niets aan spaar/ en verzekeringsproducten die gekoppeld zijn aan de lening.

• Bij het oversluiten van een bestaande lening (bijv. naar een andere leningverstrekker) verandert er, als er geen extra bedrag wordt bijgeleend, niets.

• Bij het ophogen van de lening, bijvoorbeeld voor een verbouwing, geldt voor het extra bedrag dat de rente alleen aftrekbaar is als de lening in maximaal 30 jaar, ten minste volgens een annuïtair schema en volledig wordt afgelost.

Voorbeeld

Martin en Kees bezitten op 31 december 2012 een eigen woning. Op die eigen woning rust een aflossingsvrije lening van €200.000. Martin en Kees zijn die lening in 2003 aangegaan. In 2003 is voor hen de 30 jaars

termijn voor aftrek gaan lopen. Zij hebben dan ook een zogenoemde ‘bestaande lening’ van €200.000 waarover nog 20 jaar recht op aftrek bestaat. Op deze lening hoeft niet te worden afgelost om het recht op

aftrek van rente te verkrijgen. In 2018 loopt de rentevastperiode af. Martin en Kees besluiten na enig

wikken en wegen in te gaan op het nieuwe aanbod van hun bestaande aanbieder en zetten de rente weer voor 15 jaar vast. Dit heeft geen fiscale gevolgen. Martin en Kees houden een ‘bestaande lening’ van €200.000 waarover nog 15 jaar recht op aftrek bestaat. Op deze lening hoeft niet te worden afgelost om het recht op aftrek van rente te verkrijgen.

4. U bent huiseigenaar en koopt een nieuw huis

• Bij het oversluiten van een bestaande lening verandert er in beginsel niets als de hoogte van de lening gelijk blijft (ook bij een overstap naar andere leningverstrekkers). • Bij het ophogen van de lening geldt voor het extra bedrag, dat de rente alleen aftrekbaar is als de lening in maximaal 30 jaar en ten minste volgens een annuïtair schema en volledig wordt afgelost.

• Dubbele hypotheekrenteaftrek voor de huidige woning die te koop staat en de nieuwe woning blijft mogelijk in 2013, maar de termijn van 3 jaar wordt verlaagd naar 2 jaar.

• Voor het nieuwe deel van de lening geldt dat in 2018 de maximale omvang van de hypotheek niet meer hoger mag zijn dan de marktwaarde van de woning (100%).

Voorbeeld

Marja en Wout bezitten op 31 december 2012 een eigen woning. Op die eigen woning rust een aflossingsvrije lening van €350.000. Marja en Wout zijn die lening eind 2009 aangegaan. In 2009 is voor hen de 30 jaars termijn voor aftrek gaan lopen. Marja en Wout hebben dan ook een zogenoemde ‘bestaande lening’ van €350.000 waarover nog 27 jaar recht op aftrek bestaat zonder dat over een lening van dat bedrag moet worden afgelost om het recht op aftrek van rente te verkrijgen. In 2020 verkopen Marja en Wout hun eigen woning voor €370.000. In

de tussentijd hebben Marja en Wout vrijwillig €10.000 afgelost op hun aflossingsvrije lening. Op het moment van de verkoop bedraagt de lening dan ook €340.000. Marja en Wout realiseren een meerwaarde van € 30.000 (€370.000 /// €340.000), die zij als gevolg van de bijleenregeling worden geacht in hun nieuwe eigen woning ‘te steken’. Marja en Wout kopen in hetzelfde jaar een nieuwe eigen woning van €450.000. Zij mogen hiervoor €420.000 fiscaal gefaciliteerd lenen en dat doen Marja en Wout ook. De aankoop van de nieuwe woning wordt

gefinancierd door middel van een lening die voor €340.000 bestaat uit een ‘bestaande lening’ waarop nog 19 jaar het recht op aftrek van toepassing is zonder dat over een lening van dat bedrag moet worden afgelost om het recht op aftrek van rente te verkrijgen. Het restant (€420.000 /// €340.000) wordt gefinancierd met een lening die in 30 jaar annuïtair wordt afgelost. Marja en Wout mogen de rente over deze zogenoemde ‘nieuwe lening’ van €80.000 daarom in aftrek brengen.

(Bron: Overheid)

Per 1 juli 2012 veranderen het percentage van de overdrachtsbelasting en de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Onderstaand lees je wat dit inhoudt en welke gevolgen dit heeft.

Overdrachtsbelasting van 2% naar 6%

Overdrachtsbelasting ben je verschuldigd op het moment dat je je huis daadwerkelijk koopt, oftewel de sleutels van jouw huis krijgt. Dit is het moment dat je de transportakte tekent bij de notaris. Deze belasting bedraagt tot 1 juli 2012 2%. De koper betaalt deze belasting. Voor een nieuwbouwhuis is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Krijg je de sleutels van je nieuwe woning na 1 juli 2012 of later, dan zoals het er nu naar uit ziet, betaal je 6%.
Wat zijn de gevolgen? Ontvang je uiterlijk 30 juni 2012 de sleutel van je nieuwe woning, met een waarde van bijvoorbeeld 200.000 euro, dan bedraagt de overdrachtsbelasting 4000 euro. Ontvang je de sleutel 1 juli 2012 of later, dan stijgt de overdrachtsbelasting. Je betaalt dan 6% van 200.000 euro is 12.000 euro. Dit is een verschil van 8.000 euro dat je bijvoorbeeld kunt gebruiken voor een verbouwing, het bieden op een duurdere woning of lagere woonlasten.

Ambitions.nu (28 april 2012): Inmiddels is er tussen de partijen VVD, CDA, D66, Christenunie en Groenlinks een akkoord bereikt. Onderdeel van dit akkoord is dat voorgenomen wordt om de overdrachtsbelasting toch op 2% te houden. Het akkoord betreft op dit moment echter een hoofdlijnen akkoord wat nog nader uitgewerkt zal moeten worden. 

Kostengrens NHG wijzigt

Wanneer je een hypotheek met NHG afsluit, betaal je een lagere hypotheekrente. Die rentekorting kan oplopen tot 0,8%. Dat kan vele euro’s per maand schelen. NHG is mogelijk bij de aankoop en/of de verbetering van je woning. Verder houdt NHG in dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen garant staat voor de terugbetaling van het geleende bedrag aan de geldverstrekker. Mocht je door omstandigheden de hypotheeklasten niet meer kunnen betalen, dan wordt de woning verkocht. Als de verkoopopbrengst niet voldoende is om de lening volledig af te lossen, betaalt het Waarborgfonds het verschil aan de geldverstrekker. Onder voorwaarden wordt de schuld die je hierdoor bij het Waarborgfonds krijgt kwijt gescholden.
Tot 1 juli 2012 geldt bij aankopen de huidige NHG kostengrens van 350.000 euro. Vanaf 1 juli 2012 wordt de NHG-grens bij aankopen stapsgewijs verlaagd naar 265.000 euro. Onderstaand staan de stappen:

• Tot 1 juli 2012 350.000 euro
• 1 juli 2012 – 1 juli 2013 320.000 euro
• 1 juli 2013 – 1 juli 2014 290.000 euro
• Vanaf 1 juli 2014 265.000 euro

Wat zijn de gevolgen? Rekenvoorbeeld: Je koopt vóór 1 juli 2012 een bestaande of nieuwbouwwoning met een koopsom van 324.074 euro. Je totale hypotheek is 350.000 euro. Je kunt bij deze koopsom nu nog profiteren van het rentevoordeel dat NHG hypotheken bieden. Dit voordeel kan oplopen tot 0,8%.

Vanaf 1 juli 2012 kun je als je wilt profiteren van de NHG rentekorting een bestaande woning met een maximale koopsom van 285.714 euro of een nieuwbouwwoning met een maximale koopsom van 296.296 euro kopen. In beide gevallen is je totale hypotheek dan maximaal 320.000 euro.

Profiteer tot 1 juli 2012 van de verlaagde overdrachtsbelasting en de ruimere NHG

Heb je koopplannen? Sluit dan je hypotheek af vóór 1 juli! Dan profiteer je nog van de verlaagde overdrachtsbelasting en val je binnen de ruimere NHG regeling.

(Bron: De Hypotheker)

De nieuwe WOZ-beschikking die u in 2012 hebt of gaat ontvangen, gaat uit van de waarde van uw woning per 1 januari 2011. Deze WOZ-waarde geldt voor een tijdvak van één jaar en is niet alleen van belang voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB), maar ook voor het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, de afschrijvingsbasis van bedrijfsonroerend-goed in de inkomsten- en vennootschapsbelasting, de waterschapsomslagen die door de Waterschappen worden geheven en in bepaalde gevallen ook voor de erf- en schenkbelasting.

De WOZ-waarde van een eigen woning wordt afgeleid van de waarde in het economische verkeer van de woning. Deze waarde wordt beïnvloed door waardevermeerderende en waardeverminderende factoren. Voor de belastingen zijn huiseigenaren uiteraard het meest geïnteresseerd in de waardedrukkende omstandigheden. In de afgelopen jaren zijn er veel procedures bij de belastingrechters geweest over de effecten van bepaalde omstandigheden op de waarde van woningen en deze zaken lopen veelal in het voordeel van de burger af. De waardedrukkende omstandigheden zijn onder te verdelen in interne omstandigheden (die de woning zelf betreffen) en externe omstandigheden (zoals veranderde milieuwetgeving, de omgeving van de woning, e.d.).

Onderstaand een overzicht van omstandigheden die mogelijk een waardedrukkende effect op de WOZ-waarde kunnen hebben:

Nog even en we mogen de aangifte inkomstenbelasting 2011 gaan verzorgen. Het nieuwe jaar brengt ook zo wat leuke zaken, toch? In dit bericht staan we stil bij de vraag hoe een verhuurde woning in box 3 moet worden aangegeven.

De waarde van een verhuurde woning die in box 3 valt, is, met ingang van 1 januari 2010, gelijk aan de WOZ – waarde. In sommige gevallen geldt een lagere waarde, zoals voor een permanent verhuurde woning en een woning op erfpachtgrond.

Verhuurde woningen

Voor verhuurde woningen die onder de huurbescherming vallen geldt dat de WOZ – waarde gecorrigeerd mag worden met de zogenaamde “leegwaarderatio”. De in aanmerking te nemen waarde in box 3 is dan de WOZ waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. De leegwaarderatio is afhankelijk van het rendement dat wordt behaald en wordt bepaald aan de hand van de navolgende tabel:

Deze leegwaarderatio is nodig om de waarde te berekenen van:

• verhuurde      woningen waarvoor een huurprijs is overeengekomen die gebruikelijk is      tussen willekeurige derden. Willekeurige derden zijn personen die geen      zakelijke of familierelatie met elkaar hebben.
• woningen      die gedeeltelijk zijn verhuurd en waarvoor een huurprijs is overeengekomen      die gebruikelijk is tussen willekeurige derden.
• woningen      waar de verhuurder en huurder gelieerde partijen zijn en er een huurprijs      is overeengekomen die niet met derden zou zijn overeengekomen. Gelieerde      partijen zijn personen die familie van elkaar zijn of personen of      instellingen die een zakelijke relatie met elkaar hebben. Leegwaarderatio      is in dit geval altijd 79%

Praktisch gezien denk ik dat de meeste verhuurde woningen, appartementen, flats ed. die wij tegen komen in de praktijk onder de huurbescherming zullen vallen.

Voor de liefhebber wat is huurbescherming en wat valt er onder?

Huurbescherming

Huurbescherming beschermt huurders tegen het opzeggen van de huur door de eigenaar of verhuurder. Zowel bewoners van zelfstandige als van onzelfstandige woningen (zoals studentenkamers) hebben recht op huurbescherming.

Huurbescherming geldt ook voor geliberaliseerde huurcontracten[1]. Eventuele medehuurders, medebewoners en onderhuurders hebben ook huurbescherming. Voor bewoners van hospitakamers geldt gedeeltelijke huurbescherming (gaat over het algemeen in na 9 maanden).

Consequenties

Huurbescherming betekent dat als de verhuurder de huur opzegt en de huurder het daarmee niet eens is, de verhuurder altijd naar de rechter moet om de huurder eruit te krijgen.
Zolang de rechter niet heeft beslist dat de huurder het huis uit moet, loopt de huurovereenkomst gewoon door. Als de huurder in hoger beroep gaat, loopt de huurovereenkomst meestal door totdat de rechter in hoger beroep heeft beslist dat de huurder de woonruimte moet verlaten. Als de huurder niet in hoger beroep gaat, wordt de uitspraak van de lagere rechter na een bepaalde tijd onherroepelijk en kan de huurder eruit gezet worden. Soms kan de rechter in geval van zeer ernstige wanprestatie onmiddelijke ontruiming uitspreken

Huurbescherming geldt niet voor de huurders van:

* woonschepen (woonboten);
* winkelwoningen;
* dienstwoningen;
* recreatiewoningen zoals vakantiewoningen en seizoenwoningen;
* kamers in verzorgingshuizen.