Uw huidige hypotheek valt in box 1. Mogelijk kan een fiscale verhuizing van uw lening naar box 3 u duizenden euro’s aan belastingvoordeel opleveren.

Als u weinig hypotheekrente betaalt, is het belastingvoordeel van de renteaftrek gering of zelfs afwezig, omdat de renteaftrek (grotendeels) wegvalt tegen de bijtelling van het eigenwoningforfait. Als u uw hypotheek dan verhuist naar box 3, heeft u meer belastingvoordeel omdat de hypotheekschuld het vermogen in box 3 verlaagt. Hierdoor gaat u minder vermogensrendementsheffing betalen.

Als u de hypotheek gewoon zou aflossen, verlaagt u ook het vermogen in box 3 en geniet u dus ook dat fiscale voordeel. Een voordeel van ‘verhuizen’ ten opzichte van aflossen is echter dat u het geld nu ter beschikking houdt voor uitgaven als aanvulling van uw pensioen.

Voorbeeld

Bert Otten van Otten Belastingadvies geeft een voorbeeld. ‘Stel, u hebt een woning van €400.000 en een hypotheek van €200.000. U betaalt 2% hypotheekrente. Uw salaris bedraagt €80.000 bruto per jaar en u mag de rente aftrekken tegen het maximale tarief van 50,5%. De rekensom is dan als volgt: u betaalt €4000 bruto aan rente per jaar, het eigenwoningforfait bedraagt € 3000, de aftrekbare rente is dan € 1000 (€4000 – €3000). Hiervan ontvangt u 52% terug, minus 1,5% (tariefsaanpassing eigen woning 2016) maal €4000, ofwel €460 (€520 – €60). Dat is dus een netto aftrekpercentage van slechts 11,5% (€460/ €4000).’

Naast een hypotheekschuld beschikt u over een vermogen van € 300.000. Per 1 januari 2017 krijgt u te maken met de nieuwe hogere rendementsheffing in de fiscale box 3. Om deze nadelige belastingregel om te zetten in uw voordeel moet u een schuld creëren in box 3, waardoor uw vermogen afneemt. Stel dat u uw hypotheek van € 200.000 voor 1 januari verhuist naar box 3, dan zal uw vermogen in box 3 dalen naar ongeveer €100.000. Hierdoor betaalt u op jaarbasis €2760 (1,38% * 200.000; geen partner) minder aan box 3-belasting. Dit voordeel is een stuk groter, namelijk € 2300 op jaarbasis, dan wanneer u uw hypotheek in box 1 laat staan.

Verhuizen

Voor ‘nieuwe’ hypotheken waarvoor de annuïtaire aflossingseis geldt, kan de overgang naar box 3 worden relatief eenvoudig geforceerd door niet annuïtair af te lossen. Hierdoor zou er geen sprake meer zijn van een eigenwoningschuld. Gezien de peildatum box 3 van 1 januari kunt u het ‘overboeken’ het beste aan het einde van het jaar doen. Houd wel rekening met de verwerkingstijd van de bank. Ook is het mogelijk om de lening weer terug te verhuizen naar box 1. ‘Dit is anders voor leningen van voor 2013’, aldus Renaldo Antonissen, belastingadviseur bij 216 accountants. ‘Eenmaal in box 3, altijd in box 3.’

Hop van box 1 naar 3
Door de lage hypo-theekrente — minder aftrek — is het soms fiscaal aantrekkelijk om de schuld in box 3 te plaatsen

Wees ervan bewust dat u op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) in beginsel 50% van de marktwaarde van de woning zonder verplichting tot aflossing mag lenen. Een voorbeeld. U leent € 400.000 en u komt met de bank overeen dat er slechts € 200.000 in 30 jaar hoeft te worden afgelost volgens een annuïtair aflossingsschema. Door het overeenkomen van deze leningsvorm wordt niet voldaan aan de fiscale aflossingseis. De schuld valt daarmee in box 3. Maar er wordt wel voldaan aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen die voorschrijft dat ten minste 50% van de lening in 30 jaar geheel wordt afgelost. ‘Let wel op, dat indien de lening niet wordt gewijzigd – ofwel deze blijft annuïtair – er additionele termijnen gelden in de Wet Inkomstenbelasting. De lening blijft nog in box 1 gedurende 12 maanden’, aldus Antonissen.

‘Als u momenteel een rente van 4 à 5% betaalt, dan kan het betalen van boeterente prima worden gecombineerd met een fiscale verhuizing van de hypotheek. Door het betalen van boeterente, betaalt u eigenlijk een deel van de rente vooruit. Een groot voordeel daarvan is dat de bijtelling van het eigenwoningforfait maar voor één keer van toepassing is. Als u kunt aftrekken tegen het toptarief, kunt u bovendien die rente nu nog aftrekken tegen een hoog tarief. Immers, dat tarief wordt jaarlijks steeds minder. Vervolgens gaat u na de verhuizing van uw hypotheek profiteren van het voordeel in box 3. U combineert zo dus belastingvoordeel in box 1 en box 3. Als u een renteafspraak voor een lange periode maakt, kunt u bovendien momenteel een historisch lage rente krijgen en heeft u dus de zekerheid van toekomstige lage lasten’, aldus Otten.

(Bron: Financieel Dagblad)

De kans dat u als belastingplichtige met een lage eigenwoningschuld en een belastbaar inkomen in de vierde belastingschijf (2017; > € 76.072) inkomstenbelasting voor uw eigen woning gaat betalen in plaats van aftrekken, wordt steeds groter. Dit is het gevolg van de tariefmaatregel eigen woning, die in

Het inkomen uit eigen woning bestaat uit het eigenwoningforfait minus de hypotheekkosten. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde. Als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare hypotheekkosten, dan heeft u recht op de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Per saldo is de hypothecaire aftrek/bijtelling nihil.

Tariefmaatregel eigen woning

Wie echter de kosten van de eigen woning af kan trekken tegen 52% (vierde schijf), krijgt te maken met de tariefmaatregel eigen woning. De maatregel houdt in dat de hypotheekrenteaftrek jaarlijks geleidelijk wordt verlaagd (daling 0,5%-punt per jaar naar 38% in 2041). In 2017 ligt het tarief op 50%. De jaarlijkse correctie op de aftrekbare kosten eigen woning (2017; 52%-50% = 2% / 2018 52%-49.5% = 2,5%) wordt ‘bijgeplust’. Door de steeds hogere tariefcorrectie en de per 2013 ingevoerde annuïtaire aflossingseis zullen geleidelijk steeds meer belastingplichtigen per saldo belasting gaan betalen over de eigen woning.

Voorbeeld hypotheekrentebijtelling:

Een eigenwoningbezitter heeft een eigen woningforfait van € 1.950. De aftrekbare hypotheekkosten bedragen
€ 2.000. Het belastbaar inkomen uit werk en woning bedraagt € 70.000 (vierde belastingschrijf). De aftrek bedraagt in eerste instantie 52% x € 2.000 -/- € 1.950 = € 26. Daarnaast vindt een verhoging plaats van 2% (tariefcorrectie)  van € 2.000 = € 40. Per saldo moet hij dus inkomstenbelasting € 14 bijbetalen voor de woning. Dat bedrag wordt elk jaar hoger.

De staatssecretaris heeft aangegeven dat de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld  losstaat van de tariefmaatregel en dus in dit voorbeeld niet van toepassing is. Doordat de stijging van de tariefcorrectie neemt de kans dat u te maken krijgt met een hypotheekbijtelling, toe.

Hoe bijtelling voorkomen?

U kunt de hypotheekrentebijtelling voorkomen door (een deel van de hypotheekrenteaftrek) toe te rekenen aan de fiscale partner van wie het belastbaar inkomen uit werk en woning niet in de vierde belastingschijf valt. Ook kan het verstandig zijn een deel van de eigenwoningschuld af te lossen.

(Bron: HLB)

Hof Arnhem-Leeuwarden concludeert dat de Belastingdienst een eigenwoningreserve ten onrechte niet op € 0 heeft vastgesteld.

Belang voor de praktijk

[ Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden ]

Het antwoord op de vraag ‘Wat is een woning?’ is onder andere interessant voor de overdrachtsbelasting. Met ingang van 15 juni 2011 kennen we voor de verkrijging van woningen een verlaagd tarief van 2% in plaats van het reguliere tarief van 6%. Nu zult u denken dan kijken we even in de wet c.q. bij de overdrachtsbelasting wat onder een woning wordt verstaan. Helaas geeft de wet geen definitie. Mede daarom worden er redelijk wat procedures gevoerd over de vraag wat nu eigenlijk een woning is.

A-G Wattel heeft naar aanleiding van een viertal conclusies van november 2016 een aantal vragen geformuleerd waaruit een (voor de praktijk) handige stappenplan kan worden afgeleid. Het is nog even afwachten wat de Hoge Raad ervan vindt en het is ook niet helemaal wat de wetgever indertijd voor ogen stond.

Wat zeggen de wet en de wetgever?

Zoals gezegd heeft de wetgever geen definitie gegeven van wat een woning is. In de parlementaire geschiedenis is de steeds terugkerende omschrijving of een onroerende zaak ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. De A-G is van mening dat voor het begrip ‘woning’ niet kan worden aangesloten bij de rechtspraak voor de onroerendezaakbelasting, omdat het objectieve criterium ‘naar zijn aard bestemd’ doelbewust abstraheert van de doeleinden waaraan de onroerende zaak feitelijk dienstbaar is. In de literatuur wordt algemeen aangenomen dat het feitelijk gebruik niet beslissend is. In de literatuur wordt gezocht naar een objectief criterium, waarbij de denkrichting vooral ligt in de objectieve geschiktheid voor bewoning beoordeeld vanuit de bouwkundige indeling, het uiterlijk en de aanwezigheid van voor bewoning noodzakelijke voorzieningen.

De A-G concludeert dat bij de invoering van het 2%-tarief de wetgever (i) heeft gestreefd naar objectieve en praktische toepassingscriteria en (ii) met de tariefvermindering 3 macro-economisch getinte doelen voor ogen had:

• een impuls geven aan de woningmarkt / bevordering van de doorstroming;
• herstel van de financiële stabiliteit na de kredietcrisis; en
• het vergroten van de arbeidsmobiliteit.

Deze doelen zeggen niets over het feit of een onroerende zaak ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. Daarnaast is het ondoenlijk om na te gaan of een verkrijger tot aankoop van een onroerende zaak is overgegaan door het 2%-tarief, of hij zijn financiële positie heeft verbeterd of elders een betrekking heeft aanvaard. Het criterium ‘naar zijn aard bestemd voor bewoning’ kan ook leiden tot resultaten die niet stroken met het doel van de regeling. De verkrijging van huurwoningen, recreatiewoningen en sloopwoningen is onderworpen aan het verlaagde tarief, maar gebouwen die structureel worden bewoond maar niet als woning zijn gebouwd of vernieuwbouwd, vallen buiten de boot.

Een praktisch stappenplan

De A-G is van mening dat de termen ‘aard’ en ‘bewoning’ uit het mantra ‘naar zijn aard bestemd voor bewoning’ houvast kunnen geven. De vraag is dan of sprake is van woonaard, kantooraard, bedrijfsaard, etc. Volgens e A-G dient de ‘aard’ dan bouwkundig beoordeeld te worden. De bouwkundige aard van een onroerende zaak moet dan objectief op een woonbestemming wijzen, waarvoor het oorspronkelijk ontwerp is, alsmede de oorspronkelijke bouw, eventuele latere verbouwingen, indeling en voorzieningen. Op basis van dit criterium, de bouwkundige aard, formuleert de A-G een aantal vragen waaruit het navolgen van het stappenplan kan worden afgeleid:

Stap 1. Allereerst dienen de oorspronkelijke bouwkundige aard en objectieve bestemming bij de bouw te worden vastgesteld. Is een onroerende zaak ontworpen en gebouwd als woning, dan is het object naar zijn aard bestemd voor bewoning. Is het gebouwd als kantoor, dan is het object naar zijn aard bestemd als kantoor, enz.

Stap 2. De eerste stap leidt niet tot een in beton verankerde conclusie, want de tweede stap kan ertoe leiden dat de oorspronkelijke aard van kleur verschiet. Een verandering van aard kan voortvloeien uit een bouwkundige ingreep. Daarbij zijn het bouwkundige doel en het effect van de verbouwing van belang.

Stap 3. Bij de derde stap moet worden beoordeeld of een pand naar zijn aard verschillende delen met verschillende bestemmingen heeft. De koopprijs van het geheel moet worden toebedeeld aan de afzonderlijke delen, waarbij het verlaagde tarief slechts geldt voor het woongedeelte.

Stap 4. Als ook stap 3 geen uitkomst biedt, dan stelt de AG vast dat bewoonbaarheid geen vereiste is om te kunnen spreken over woning. Dit vloeit voort uit het feit dat bouwterreinen waar zich alleen fundamenten voor een woning laten waarnemen (überhaupt nog geen woning), cascowoningen die (nog) niet geschikt zijn voor bewoning en sloopwoningen die niet meer geschikt zijn voor bewoning, desondanks zijn aan te merken als woning in de zin van art. 14 lid 2 WBR.

Stap 5. Als de eerdere stappen geen uitkomst bieden, wordt stap 5 relevant. Dit is de publiekrechtelijke bestemming.

Stap 6. Wanneer ook stap 5 geen uitkomst biedt, de publiekrechtelijke bestemming bijvoorbeeld bij dubbelbestemming voor onbepaalde tijd, kan structureel feitelijk gebruik van belang zijn. Als finaal argument zou eventueel kunnen worden gekeken naar de vraag of de verkrijging de doorstroming op de woningmarkt bevordert. Dit stappenplan heeft de A-G vervolgens toegepast op een viertal voorliggende casussen:

• de stadsvilla (ECLI:NL:PHR:2016:1218);
• het hospice (ECLI:NL:PHR:1219);
• de tandartsenpraktijk (ECLI:NL:PHR:1220);
• de hybride boerderij (ECLI:NL:PHR:1221).

Dit leidt tot de navolgende conclusies.

De stadsvilla

De stadsvilla is een in 1895 als woning gebouwde onroerende zaak en is lang als zodanig gebruikt. De laatste decennia heeft de stadsvilla dienst gedaan als kantoorpand van advocaten. Ten tijde van de verkrijging stond het pand leeg. De koper is van plan de onroerende zaak te gaan gebruiken als woning.

Toepassing van het stappenplan leidt tot het volgende:

• Het staat vast dat de villa in 1895 is ontworpen en gebouwd als woonhuis en ook langdurig als zodanig is gebruikt (stap 1).
• Er is bouwkundig ingegrepen, maar deze ingreep is beperkt geweest. Er is geen sprake van moeizame omkeerbaarheid van de aanpassing (stap 2).
• Niet van belang is of de zaak al (of nog) bewoonbaar is. Daarnaast is het ontbreken van een badkamer niet relevant (stap 4).
• De argumentatie dat doel en strekking van de regeling – het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt – niet worden geholpen bij een pand dat langdurig diende als kantoor en daarom niet meer dienstbaar was aan woondoeleinden, doet nauwelijks ter zake.
• Aan beoordeling van de publiekrechtelijke bestemming wordt niet toegekomen (stap 5).

De A-G concludeert op grond van vorenstaande dat de kantoorvilla is aan te merken als woning in de zin van art. 14 lid 2 WBR.

Het hospice

Hier is sprake van een onroerende zaak met een woonbestemming. De onroerende zaak is in gebruik als hospice. Toepassing van het stappenplan leidt tot het volgende:

Stap 1 en 2: de oorspronkelijke aard bij de bouw en de vraag of al dan niet bouwkundige ingrepen hebben plaatsgevonden. De kernvraag is wat de aard van dit hospice is en daarmee of het verblijf van de huurders is te duiden als wonen. Het hospice kan ook meer een ziekenhuis of een verzorgingshuis zijn. De A-G meent dat dit hospice is ontworpen en gebouwd als woning. Het hospice behoort tot de categorie ‘bijna-thuis’-hospice. Hij komt hiertoe door de veronderstelling dat een ‘high-care’-hospice meer ziekenhuisachtige bouwkundige kenmerken zal hebben. De units, de wc en badkamer en woonkamer zijn ontworpen en bestemd als (deels gedeelde) privéruimten. De gedeelde ruimten maken niet dat geen sprake is van een bouwkundige woonfunctie. Het is niet relevant dat een huurder slechts kort in de unit zal verblijven. Feitelijk gebruik is volgens de A-G niet beslissend en de feitelijke gebruiksduur dus ook niet. Het gaat erom dat het hospice objectief een woonfunctie en -bestemming heeft.

Alles overziend is het hospice naar het oordeel van de A-G aan te merken als woning in de zin van art. 14 lid 2 WBR.

De tandartsenpraktijk

In deze casus betreft het een onroerende zaak die in 1965 als woning is opgeleverd en, na enkele aanpassingen, sinds 1982 als tandartsenpraktijk in gebruik is geweest. Toepassing van het stappenplan leidt tot het volgende:

• vast staat dat de onroerende zaak in 1964 is gebouwd als woonhuis en als zodanig is gebruikt tot er zich in 1982 een tandartsenpraktijk ging huisvesten (stap 1);
• er is bouwkundig ingegrepen, maar deze ingreep is beperkt geweest. Er is geen sprake van moeizame omkeerbaarheid van de aanpassing en al helemaal niet van ‘in wezen nieuwbouw’ met het oog op functiewijziging (stap 2);
• niet van belang is of de zaak al of nog bewoonbaar is. Ook is niet relevant dat een badkamer en keuken ontbreken. Deze kunnen zonder bouwkundige ingrepen geplaatst worden in daartoe bouwkundig geëigende ruimten (stap 4);
• nauwelijks relevant is het antwoord op de vraag of de verkrijging bijdraagt aan de doorstroming op de woningmarkt;
• aan beoordeling van de publiekrechtelijke bestemming wordt niet toegekomen, omdat het object naar zijn aard objectief bestemd is voor bewoning (stap 5).

De A-G oordeelt dan ook dat de tandartsenpraktijk is aan te merken als woning in de zin van art. 14 lid 2 WBR.

De hybride boerderij

Hier is sprake van een woning met een stal. De stal wordt in 2008-2009 verbouwd naar een kantoorruimte. Begin 2009 verleent de gemeente een tijdelijke vrijstelling van het bestemmingsplan, en mag de onroerende zaak gedurende maximaal vijf jaren voor zakelijke doeleinden worden gebruikt. Per 1 april 2009 wordt het pand als kantoor verhuurd. Het pand wordt in 2010 verkocht. In 2013 koopt X het pand weer terug. X stelt dat het pand als een woning moet worden aangemerkt, en dat slechts 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd.

Toepassing van het stappenplan leidt tot het volgende:

De A-G stelt ook hier als eerste dat het feitelijk gebruik voor de kwalificatie van de onroerende zaak niet van belang is. Stap 1 is vast te stellen wat de oorspronkelijke aard bij de bouw is en de daaruit volgende objectieve bestemming. Het pand is ontworpen en gebouwd voor gesplitst gebruik en tot 1991 als zodanig gebuikt. Stap 2 is nagaan of er bouwkundig is ingegrepen en met welk doel en objectief effect. Het woongedeelte is niet verbouwd en is naar zijn aard nog bestemd voor bebouwing. De voormalige stal is zodanig verbouwd dat voor de omzetbelasting sprake was van een nieuwe onroerende zaak. Dit maakt dat de stal niet langer als agrarische bedrijfsruimte is aan te merken, maar als kantoor, als woning of als hybride, met naar zijn bouwkundige aard beide bestemmingen. Nu de bouwkundige aard niet eenduidig is vast te stellen, is volgens de A-G de bestemming beslissend. Bij resterende twijfel – als de eerste twee tests geen duidelijkheid bieden – wordt volgens de wetgever immers ook – ‘mede’ – de publiekrechtelijke bestemming van de zaak van belang. Deze bestemming is bewoning (stap 5). Dit alles maakt naar oordeel van de A-G dat de hybride boerderij is aan te merken als woning in de zin van art. 14 lid 2 WBR.

Betekenis voor de praktijk

Het stappenplan is een voor de praktijk handig hulpmiddel. De vraag is wel of de wetgever dit een gewenste uitkomst vindt. Immers, het stappenplan kan ertoe leiden dat kopers die niet de intentie hebben een onroerende zaak als woning te gaan gebruiken, het 2%-tarief deelachtig kunnen worden en kopers die de intentie hebben een onroerende zaak wel als woning te gebruiken tegen het 6%-tarief aanlopen. Dat was eigenlijk niet de bedoeling van de regeling. Een kantoorgebouw dat met aanpassingen geschikt gemaakt wordt voor structurele bewoning (zie bijvoorbeeld in de grote steden, waar deze worden omgebouwd tot bijvoorbeeld studentenflats) kan volgens het stappenplan een kantoorgebouw blijven en dus is 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Naschrift

Na de deadline voor dit artikel heeft de Hoge Raad op 24 februari 2017 arrest gewezen in voornoemde procedures. Alleen bij het hospice komt de Hoge Raad tot het oordeel dat geen sprake is van een woning, maar toch van een verzorgingsinstelling. Het pand is volgens de Hoge Raad namelijk naar zijn aard bestemd om dienst te doen als een verzorgingsinstelling en kan dus niet als woning in de zin van art. 14, lid 2, Wet BRV worden aangemerkt. Dat de zorg niet is begrepen in de huurprijs, er geen artsen, verpleegkundigen, schoonmakers en ander gekwalificeerd personeel in dienst van belanghebbende en de stichting zijn, en dat het hospice geen ‘verpleeginrichting’ is, is niet van belang. Beslissend is de aard van het pand, gemeten naar zijn objectieve kenmerken. De contractuele relatie van de bewoners met de exploitant van het pand is daarvoor niet bepalend. De toekomst zal leren hoe de Hoge Raad gaat oordelen en wat dan eventueel de reactie van de wetgever is.

(Bron: Accountancyvanmorgen)

De Tweede Kamer nam het amendement-Omtzigt/Ronnes aan. Hiermee kan een belastingplichtige eerder gebruik maken van de kapitaalsvrijstelling van een kapitaalverzekering eigen woning.

Kapitaalsvrijstelling KEW

Voor kapitaalverzekeringen eigen woning (KEW), spaarrekening eigen woning (SEW) en het beleggingsrecht eigen woning (BEW) gelden kapitaalsvrijstellingen. Voor een beroep op de lage vrijstelling ( € 36.800) moet de belastingplichtige ten minste 15 jaar premies betalen en voor de hoge vrijstelling (€ 162.000) 20 jaar. Deze jaareis geldt niet als de belastingplichtige verhuist naar een huurwoning of een restschuld eigen woning heeft.

Verruiming tijdklem

In het Belastingplan 2017 stelt het kabinet voor om de tijdklem van 15 of 20 jaar in sommige gevallen niet toe te passen. De belastingplichtige kan zijn KEW laten uitkeren en een beroep doen op de hoge kapitaalvrijstelling zonder dat hij 20 jaar premies betaalde, als:

• het partnerschap van de belastingplichtige is geëindigd;
• de belastingplichtige schuldhulpverlening wordt geboden;
• de belastingplichtige een eigen woning heeft verkocht en hem, op het moment direct na die verkoop, nog steeds of opnieuw een eigen woning ter beschikking staat, of
• er is vastgesteld dat de belastingplichtige financiële problemen heeft en als gevolg daarvan niet meer in staat is de lasten met betrekking tot zijn eigen woning te voldoen of naar verwachting binnen afzienbare tijd niet meer zal kunnen voldoen.

Belastingadviseur A had in de aangiften IB 2010 de negatieve inkomsten uit de eigen woning van € 40.088 volledig toegerekend aan Y en alle gezamenlijke bezittingen en schulden voor box III volledig toegerekend aan zijn echtgenote X. De aanslagen waren conform de aangiften opgelegd. Na hun echtscheiding in 2013 wilde X de verdeling van de negatieve inkomsten uit eigen woning zodanig herzien dat de helft aan haar werd toegerekend. Hof Den Bosch besliste dat uit artikel 2.17, lid 4, Wet IB 2001 (tekst 2010) bleek dat X en de ex-echtgenoot gezamenlijk moesten verzoeken om de in de aangifte gekozen verdeling van de inkomensbestanddelen en vermogensbestanddelen te wijzigen. Uit de schriftelijke inlichtingen die de ex-echtgenoot het Hof had verstrekt, bleek dat er geen instemming van hem was met de door X gewenste wijziging, zodat de inspecteur de herziening van de verdeling volgens het Hof terecht had geweigerd.

(Bron: FUTD)

Uw huidige hypotheek valt in box 1. Mogelijk kan een fiscale verhuizing van uw lening naar box 3 u duizenden euro’s aan belastingvoordeel opleveren.

Als u weinig hypotheekrente betaalt, is het belastingvoordeel van de renteaftrek gering of zelfs afwezig, omdat de renteaftrek (grotendeels) wegvalt tegen de bijtelling van het eigenwoningforfait. Als u uw hypotheek dan verhuist naar box 3, heeft u meer belastingvoordeel omdat de hypotheekschuld het vermogen in box 3 verlaagt. Hierdoor gaat u minder vermogensrendementsheffing betalen.

Als u de hypotheek gewoon zou aflossen, verlaagt u ook het vermogen in box 3 en geniet u dus ook dat fiscale voordeel. Een voordeel van ‘verhuizen’ ten opzichte van aflossen is echter dat u het geld nu ter beschikking houdt voor uitgaven als aanvulling van uw pensioen.

VoorbeeldStel, u hebt een woning van €400.000 en een hypotheek van €200.000. U betaalt 2% hypotheekrente. Uw salaris bedraagt €80.000 bruto per jaar en u mag de rente aftrekken tegen het maximale tarief van 50,5%. De rekensom is dan als volgt: u betaalt €4000 bruto aan rente per jaar, het eigenwoningforfait bedraagt € 3000, de aftrekbare rente is dan € 1000 (€4000 – €3000). Hiervan ontvangt u 52% terug, minus 1,5% (tariefsaanpassing eigen woning 2016) maal €4000, ofwel €460 (€520 – €60). Dat is dus een netto aftrekpercentage van slechts 11,5% (€460/ €4000).

Naast een hypotheekschuld beschikt u over een vermogen van € 300.000. Per 1 januari 2017 krijgt u te maken met de nieuwe hogere rendementsheffing in de fiscale box 3. Om deze nadelige belastingregel om te zetten in uw voordeel moet u een schuld creëren in box 3, waardoor uw vermogen afneemt. Stel dat u uw hypotheek van € 200.000 voor 1 januari verhuist naar box 3, dan zal uw vermogen in box 3 dalen naar ongeveer €100.000. Hierdoor betaalt u op jaarbasis €2760 (1,38% * 200.000; geen partner) minder aan box 3-belasting. Dit voordeel is een stuk groter, namelijk € 2300 op jaarbasis, dan wanneer u uw hypotheek in box 1 laat staan.

Verhuizen

Voor ‘nieuwe’ hypotheken waarvoor de annuïtaire aflossingseis geldt, kan de overgang naar box 3 worden relatief eenvoudig geforceerd door niet annuïtair af te lossen. Hierdoor zou er geen sprake meer zijn van een eigenwoningschuld. Gezien de peildatum box 3 van 1 januari kunt u het ‘overboeken’ het beste aan het einde van het jaar doen. Houd wel rekening met de verwerkingstijd van de bank. Ook is het mogelijk om de lening weer terug te verhuizen naar box 1. ‘Dit is anders voor leningen van voor 2013’, aldus Renaldo Antonissen, belastingadviseur bij 216 accountants. ‘Eenmaal in box 3, altijd in box 3.’

Wees ervan bewust dat u op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) in beginsel 50% van de marktwaarde van de woning zonder verplichting tot aflossing mag lenen. Een voorbeeld. U leent € 400.000 en u komt met de bank overeen dat er slechts € 200.000 in 30 jaar hoeft te worden afgelost volgens een annuïtair aflossingsschema. Door het overeenkomen van deze leningsvorm wordt niet voldaan aan de fiscale aflossingseis. De schuld valt daarmee in box 3. Maar er wordt wel voldaan aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen die voorschrijft dat ten minste 50% van de lening in 30 jaar geheel wordt afgelost. ‘Let wel op, dat indien de lening niet wordt gewijzigd – ofwel deze blijft annuïtair – er additionele termijnen gelden in de Wet Inkomstenbelasting. De lening blijft nog in box 1 gedurende 12 maanden’, aldus Antonissen.

‘Als u momenteel een rente van 4 à 5% betaalt, dan kan het betalen van boeterente prima worden gecombineerd met een fiscale verhuizing van de hypotheek. Door het betalen van boeterente, betaalt u eigenlijk een deel van de rente vooruit. Een groot voordeel daarvan is dat de bijtelling van het eigenwoningforfait maar voor één keer van toepassing is. Als u kunt aftrekken tegen het toptarief, kunt u bovendien die rente nu nog aftrekken tegen een hoog tarief. Immers, dat tarief wordt jaarlijks steeds minder. Vervolgens gaat u na de verhuizing van uw hypotheek profiteren van het voordeel in box 3. U combineert zo dus belastingvoordeel in box 1 en box 3. Als u een renteafspraak voor een lange periode maakt, kunt u bovendien momenteel een historisch lage rente krijgen en heeft u dus de zekerheid van toekomstige lage lasten’, aldus Otten.

(Bron: fd.nl)

Rechtbank Noord-Holland oordeelt dat de inspecteur de afgetrokken eigenwoningrente terecht heeft gecorrigeerd. Nu zowel X als A de volledige hypotheekrente in aftrek heeft gebracht, mag de inspecteur aan ieder de helft toerekenen.

Belanghebbende, X, is gehuwd met A. X dient een pro forma bezwaarschrift in tegen de IB-aanslag 2012. In haar bezwaarschrift verzoekt X om te worden gehoord, en claimt zij aftrek van € 8699 aan eigenwoningrente. De inspecteur stelt de aftrekbare eigenwoningrente vast op € 8574, en rekent hiervan € 4287 aan X toe. X stelt dat zij ten onrechte niet is gehoord en dat de correctie ten aanzien van de eigenwoningrente ten onrechte is doorgevoerd.

Rechtbank Noord-Holland oordeelt dat de inspecteur de afgetrokken eigenwoningrente terecht heeft gecorrigeerd. De rechtbank wijst er hierbij op dat X en A beiden € 8699 aan eigenwoningrente in hun aangiften hebben afgetrokken. Op grond van art. 2.17 Wet IB 2001 heeft X dan recht op aftrek van de helft. Ten aanzien van het verzoek van X om te worden gehoord, merkt de rechtbank op dat de inspecteur in totaal ten minste 12 brieven en 22 e-mails aan X heeft gestuurd, met name met verzoeken om informatie en een nadere motivering van het pro forma bezwaarschrift. Van deze brieven en e-mails hielden er in totaal 20 (mede) verband met het horen van X. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat X, als er sprake was van een concrete uitnodiging, deze altijd op het laatste moment afzegde. Volgens de rechtbank heeft de inspecteur X in voldoende mate gelegenheid geboden om te worden gehoord. Het beroep is ongegrond.

(Bron: Taxlive)