All posts in Nieuws voor de Zelfstandige zonder personeel (ZZP), belastingnieuws, woning

Nog even en we mogen de aangifte inkomstenbelasting 2011 gaan verzorgen. Het nieuwe jaar brengt ook zo wat leuke zaken, toch? In dit bericht staan we stil bij de vraag hoe een verhuurde woning in box 3 moet worden aangegeven.

De waarde van een verhuurde woning die in box 3 valt, is, met ingang van 1 januari 2010, gelijk aan de WOZ – waarde. In sommige gevallen geldt een lagere waarde, zoals voor een permanent verhuurde woning en een woning op erfpachtgrond.

Verhuurde woningen

Voor verhuurde woningen die onder de huurbescherming vallen geldt dat de WOZ – waarde gecorrigeerd mag worden met de zogenaamde “leegwaarderatio”. De in aanmerking te nemen waarde in box 3 is dan de WOZ waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. De leegwaarderatio is afhankelijk van het rendement dat wordt behaald en wordt bepaald aan de hand van de navolgende tabel:

Deze leegwaarderatio is nodig om de waarde te berekenen van:

• verhuurde      woningen waarvoor een huurprijs is overeengekomen die gebruikelijk is      tussen willekeurige derden. Willekeurige derden zijn personen die geen      zakelijke of familierelatie met elkaar hebben.
• woningen      die gedeeltelijk zijn verhuurd en waarvoor een huurprijs is overeengekomen      die gebruikelijk is tussen willekeurige derden.
• woningen      waar de verhuurder en huurder gelieerde partijen zijn en er een huurprijs      is overeengekomen die niet met derden zou zijn overeengekomen. Gelieerde      partijen zijn personen die familie van elkaar zijn of personen of      instellingen die een zakelijke relatie met elkaar hebben. Leegwaarderatio      is in dit geval altijd 79%

Praktisch gezien denk ik dat de meeste verhuurde woningen, appartementen, flats ed. die wij tegen komen in de praktijk onder de huurbescherming zullen vallen.

Voor de liefhebber wat is huurbescherming en wat valt er onder?

Huurbescherming

Huurbescherming beschermt huurders tegen het opzeggen van de huur door de eigenaar of verhuurder. Zowel bewoners van zelfstandige als van onzelfstandige woningen (zoals studentenkamers) hebben recht op huurbescherming.

Huurbescherming geldt ook voor geliberaliseerde huurcontracten[1]. Eventuele medehuurders, medebewoners en onderhuurders hebben ook huurbescherming. Voor bewoners van hospitakamers geldt gedeeltelijke huurbescherming (gaat over het algemeen in na 9 maanden).

Consequenties

Huurbescherming betekent dat als de verhuurder de huur opzegt en de huurder het daarmee niet eens is, de verhuurder altijd naar de rechter moet om de huurder eruit te krijgen.
Zolang de rechter niet heeft beslist dat de huurder het huis uit moet, loopt de huurovereenkomst gewoon door. Als de huurder in hoger beroep gaat, loopt de huurovereenkomst meestal door totdat de rechter in hoger beroep heeft beslist dat de huurder de woonruimte moet verlaten. Als de huurder niet in hoger beroep gaat, wordt de uitspraak van de lagere rechter na een bepaalde tijd onherroepelijk en kan de huurder eruit gezet worden. Soms kan de rechter in geval van zeer ernstige wanprestatie onmiddelijke ontruiming uitspreken

Huurbescherming geldt niet voor de huurders van:

* woonschepen (woonboten);
* winkelwoningen;
* dienstwoningen;
* recreatiewoningen zoals vakantiewoningen en seizoenwoningen;
* kamers in verzorgingshuizen.

Per 1 januari 2012 wordt de aftrek beperkt voor monumentenpanden die als eigen woning worden gebruikt. Van de onderhoudskosten is volgend jaar nog slechts 80% aftrekbaar, en de aftrek van eigenaarslasten en afschrijving vervalt in het geheel. Onderhoudskosten waarvoor subsidie wordt verstrekt kunnen niet in aftrek worden gebracht. De beperking van de aftrek van onderhoudsmonumenten geldt zowel voor monumenten die als eigen woning kwalificeren als voor monumenten in box 3.

De drempels voor aftrek van deze persoonsgebonden aftrekpost komen te vervallen. Voor 2012 en 2013 geldt een overgangsregeling: als u voor 1 januari 2012 onherroepelijke verplichtingen aangaat voor onderhoud van uw monumentenwoning en die kosten in 2012 of 2013 betaald, zijn die kosten volledig aftrekbaar.

Als u uw eigen woning verkoopt en een andere woning koopt, kan dat gevolgen hebben voor uw renteaftrek. Bij verkoop is de opbrengst meestal hoger dan de (eigenwoning)schuld. Uw woning heeft dan overwaarde. Deze overwaarde moet u gebruiken bij de aankoop van uw nieuwe eigen woning. Dit noemen wij de bijleenregeling.

Gebruikt u de overwaarde niet, maar leent u dit bedrag (voor een deel) bij om de nieuwe woning te kopen? Dan is de rente over het bijgeleende bedrag niet aftrekbaar. De lening waarover u de rente mag aftrekken, mag dus niet hoger zijn dan de aankoopprijs van uw nieuwe woning min de overwaarde van uw oude woning.

Voorbeeld

Uw nieuwe woning kost € 200.000 en de overwaarde van uw oude woning is € 40.000. Dan is uw maximale eigenwoningschuld € 160.000 (€ 200.000 – € 40.000). U kunt dan een (hypothecaire) lening van € 160.000 afsluiten waarover de rente aftrekbaar is in box 1. Leent u meer dan € 160.000? Over het bedrag boven die € 160.000 mag u geen rente aftrekken.

Let op!

U kunt in verschillende situaties te maken krijgen met de bijleenregeling. Raadpleeg hiervoor uw adviseur.

(Bron: belastingdienst 31-8-2011)

U krijgt met de bijleenregeling voor de eigen woning te maken als u een nieuwe woning heeft gekocht en u uw oude woning heeft verkocht. Als u verhuist en de opbrengst van uw oude woning niet volledig besteedt aan de aanschaf van het nieuwe huis, gaat u extra schulden aan voor een ander doel dan het financieren van uw nieuwe eigen woning. U komt voor deze extra schulden niet langer in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek en kunt op deze manier dus geen belastingvoordeel behalen.

Bijleenregeling in andere situaties
Uitzonderingen bijleenregeling
Meer informatie

Bijleenregeling in andere situaties

Er zijn nog meer situaties waarin de bijleenregeling een rol speelt. Een paar voorbeelden:

U heeft een eigen woning gekocht voordat de oude woning is verkocht;
U heeft een fiscale partner of huisgenoot. U koopt alleen of samen een nieuwe woning;
U en uw fiscale partner zijn uit elkaar;
Iemand schenkt u een woning;
Uw tweede woning wordt uw reguliere woning (hoofdverblijf);
Brand of sloop van uw eigen woning;
Tijdelijke verhuur van de oude woning die vanaf 2010 te koop staat.

Uitzonderingen bijleenregeling

In de volgende situaties valt u buiten de bijleenregeling:

U bent een starter op de woningmarkt. U heeft dan namelijk geen verkoopopbrengsten uit uw oude woning.
U koopt geen nieuwe woning meer. U gaat dan namelijk geen nieuwe hypotheekschuld aan.

(Bron: Ministerie van Financiën 31 mei 2011)