All posts in Nieuws voor het MKB(BV), belastingnieuws, inventaris (ook bedrijfsmiddelen en gebouwen en terreinen)

Vastgoedbeleggers kunnen bij verkoop van beleggingsvastgoed de boekwinst doorschuiven naar een volgende investering met een fiscale faciliteit: de herinvesteringsreserve. Wanneer als gevolg van de coronacrisis niet tijdig aan alle voorwaarden kan worden voldaan, dreigt alsnog acute belastingheffing. Een overzicht van de herinvesteringsreserve in coronatijd en de recente handreiking van de Staatssecretaris van Financiën.

Herinvesteringsreserve in het kort:

Het vormen van een herinvesteringsreserve voorkomt acute belastingheffing bij verkoop: de boekwinst mag worden gereserveerd voor een toekomstige vervangende investering. Zo blijft belastingheffing (voorlopig) achterwege en kan de vastgoedbelegger dus over liquide middelen beschikken. De gereserveerde verkoopwinst wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vervangende investering.

Dat resulteert in een lagere grondslag voor fiscale afschrijvingen. Fiscale afschrijvingen zijn in de praktijk veelal echter toch al zeer beperkt, omdat de fiscale boekwaarde als gevolg van deze afschrijvingen niet onder de WOZ-waarde mag dalen. De lagere fiscale boekwaarde resulteert bij een verkoop van de vervangende investering wel in een hogere fiscale boekwinst – maar zolang aan de voorwaarden wordt voldaan, kan ook die boekwinst wederom worden gereserveerd voor een vervangende investering. Zo is de herinvesteringsreserve een behulpzame fiscale faciliteit om belastingheffing over verkoopwinsten (langdurig) uit te stellen.

Bedrijfsmiddel of voorraad:

Een belangrijk onderscheid dat moet worden aangebracht: was het verkochte object bestemd om als bedrijfsmiddel voor langere tijd dienstbaar te zijn aan de onderneming of kwalificeerde het als voor de verkoop bestemde voorraad? Boekwinst gerealiseerd bij verkoop van voorraad kan namelijk niet worden gereserveerd in de vorm van een herinvesteringsreserve. 

Indien bij verplaatsing van een productielocatie industrieel vastgoed van de hand wordt gedaan, is vermoedelijk sprake van een bedrijfsmiddel. Appartementen die een projectontwikkelaar realiseert en verkoopt, kwalificeren vermoedelijk als voorraad. In de praktijk is het onderscheid echter niet altijd helder. Hoe kwalificeert bijvoorbeeld een initieel voor de verhuur bestemd appartementencomplex in aanbouw dat gedurende de realisatiefase wordt verkocht aan een eindbelegger? Het onderscheid tussen bedrijfsmiddelen en voorraad is een grijs gebied waarover regelmatig discussie wordt gevoerd met de Belastingdienst. 

Herinvesteringsvoornemen:

Om in het jaar van verkoop een herinvesteringsreserve te kunnen vormen, moet aantoonbaar sprake zijn van het voornemen om binnen drie jaar te herinvesteren. Dat voornemen moet in de jaren daarna ook doorlopend én aantoonbaar aanwezig zijn, omdat de gereserveerde winst anders alsnog vroegtijdig wordt belast. Het kunnen aantonen van een (voortdurend) herinvesteringsvoornemen is daarmee een belangrijk aandachtspunt voor de praktijk om onvoorziene belastingheffing te voorkomen.

Wij adviseren het herinvesteringsvoornemen terugkerend en inhoudelijk te behandelen in bestuursvergaderingen en de zoektocht naar een vervangende investering zorgvuldig te documenteren. Daarbij valt te denken aan het formeel verstrekken van een zoekopdracht aan een makelaar, maar bijvoorbeeld ook aan het bewaren van informele e-mailcorrespondentie met potentiële verkopers en/of intermediairs (netwerk). Ook het vastleggen van bevindingen bij de bezichtiging van potentiële vervangende investeringsobjecten kan een positieve bijdrage leveren in een discussie met de Belastingdienst over het herinvesteringsvoornemen.

Vervangingstermijn

Ook als er doorlopend én aantoonbaar sprake is van een herinvesteringsvoornemen moet het in principe binnen drie jaar na de verkoop daadwerkelijk tot een vervangende investering komen. Als dat niet lukt, wordt de gereserveerde winst in het derde jaar na de verkoop alsnog belast. Tenzij een begin is gemaakt met een vervangende investering, maar die investering is vertraagd door een bijzondere omstandigheid: dan wordt de driejaarstermijn opgerekt en blijft belastingheffing (voorlopig) achterwege. 

(Bron: BDO)

Rechtbank Den Haag oordeelt dat het verlaagde overdrachtsbelastingtarief op 80% van het pand van toepassing is. Afgaande op de bouwtekeningen moet 20% van het pand namelijk als werkruimte worden bestempeld.

X verkrijgt op 4 april 2013 een onroerende zaak. Het betreft een pand dat in 1906 in opdracht van een architect is gebouwd als woonhuis met atelier. Vanaf 1989 fungeert het pand deels als advocatenkantoor en deels als woonhuis. Vanaf 2008 wordt het object anti-kraak bewoond en wordt het niet langer gebruikt als kantoor. In geschil is de toepassing van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief. X is van mening dat het van toepassing is op het hele pand. De inspecteur stelt dat het pand voor 43% dient als kantoor en voor 57% als woning. Hij sluit daarbij aan bij de situatie ten tijde van het gebruik als advocatenkantoor, en legt een naheffingsaanslag op.

Rechtbank Den Haag oordeelt dat het pand van oorsprong naar zijn aard is bestemd om te wonen en te werken. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat er na de bouw aan het exterieur, noch aan het interieur van het pand wezenlijke wijzigingen zijn aangebracht. Volgens de rechtbank moet er daarom van worden uitgegaan dat het pand ook ten tijde van de verkrijging door X naar zijn aard een gemengde bestemming had. Het verlaagde tarief is dan alleen van toepassing op de verkrijging van het gedeelte dat bestemd is voor bewoning. De rechtbank stelt vervolgens het aandeel van de werkruimte, aan de hand van de overgelegde bouwtekeningen, schattenderwijs vast op 20% van het pand. De rechtbank verlaagt de naheffingsaanslag.

(Bron: Taxlive)

Bent u van plan om onbebouwde grond aan te kopen waarop u btw-belaste prestaties gaat verrichten? Dan is het gunstiger om btw voor de aankoop van de onbebouwde grond te betalen in plaats van overdrachtsbelasting. De btw kunt u namelijk terugvragen, de overdrachtsbelasting niet.

Hiervoor moet de onbebouwde grond wel aangemerkt zijn als bouwterrein. Kwalificeert de onbebouwde grond als bouwterrein, dan betaalt u wel btw en geen overdrachtsbelasting. Recent besloot het ministerie van Financiën dat we voor deze kwalificatie voortaan het Europese begrip mogen aanhouden. Heeft u op of na 17 december 2015 overdrachtsbelasting betaald voor de aankoop van een bouwterrein? Dan kunt u de betaalde overdrachtsbelasting terugvragen!

Volgens Europese wetgeving is sneller sprake van een bouwterrein dan volgens de Nederlandse wet. Door het besluit van het ministerie is voortaan ook vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing op de verkrijging van een bouwterrein dat volgens de Nederlandse wet niet als bouwterrein wordt aangemerkt. Daaraan verbindt het ministerie wel voorwaarden. Zo moet u een verzoek indienen bij de Belastingdienst.

Terugvragen overdrachtsbelasting

Heeft u onbebouwde grond aangekocht? Of heeft u bebouwde grond aangekocht waarbij de verkoper verplicht is om het gebouw te slopen? Dan was mogelijk sprake van een bouwterrein op basis van Europese jurisprudentie. In dat geval hoeft u geen overdrachtsbelasting te betalen. Heeft u op of na 17 december 2015 de overdrachtsbelasting betaald? Dan betaalt de Belastingdienst u de overdrachtsbelasting op verzoek terug.

(Bron: ABAB)

X kocht in april 2005 een kantoorpand dat was verhuurd aan BV A, waarin hij indirect een a.b. had. Vanaf de aanschaf van het pand verrichtte X al het klein en groot onderhoud zelf in eigen beheer. Uitsluitend hoog specialistisch werk besteedde hij uit. Vanaf september 2008 verhuurde X een deel van het pand aan BV B, waarin hij ook een a.b. had. Die huur werd in de loop van 2010 beëindigd, als gevolg van het faillissement van BV B. Ook de huurovereenkomst met BV A werd in 2010 beëindigd, waarna X het pand verbouwde om er goed verhuurbare bedrijfsunits van te maken. Vervolgens verhuurde hij met ingang van 1 oktober 2010 een deel van het pand aan D en met ingang van 1 december 2010 een ander deel aan E. In zijn aangifte IB 2010 bracht X een negatief terbeschikkingstellingsresultaat van € 37.205 in aftrek. De inspecteur corrigeerde de aangifte en stelde dat in verband met het faillissement van BV B per augustus 2010 sprake was van beëindiging van de tbs van het pand. Hij nam een boekwinst op het pand in aanmerking en liet een deel van de kosten die verband hielden met de tbs niet in aftrek toe. Hof Den Haag besliste dat de werkzaamheden die X vanaf de aanschaf van het pand had verricht, kwantitatief en kwalitatief van dien aard waren dat sprake was van werkzaamheden die normaal, actief vermogensbeheer overstegen. Er was sprake van een werkzaamheid in de zin van artikel 3.91, lid 1, onderdeel c, Wet IB 2001. Vanaf de aanschaf van het pand was het regime van het belastbaar inkomen uit werk en woning (box I) van toepassing. In dit geval prevaleerde volgens het Hof artikel 3.91, lid 1, onderdeel c, boven artikel 3.92, lid 1, onderdeel a, Wet IB 2001 omdat de laatstgenoemde bepaling een uitbreiding beoogde van de categorie resultaat uit overige werkzaamheden en slechts van toepassing was als was voldaan aan formele criteria, terwijl de toepasselijkheid van eerstgenoemde bepaling afhing van de aard en omvang van de door X feitelijk verrichte werkzaamheden. Ook na 1 augustus 2010 was X met de werkzaamheden doorgegaan. Een stakingsmoment van de werkzaamheden in de zin van artikel 3.91, lid 1, onderdeel c, Wet IB had niet plaatsgevonden. Het Hof verklaarde het hoger beroep van X gegrond.

(Bron: FUTD)

Het is niet mogelijk investeringen in een onderneming af te boeken op een herinvesteringsreserve die in een andere onderneming is gevormd. Ook niet als één ondernemer beide ondernemingen bestiert.

Een landbouwondernemer moet vanwege overheidsingrijpen in 2007 een deel van zijn landbouwgrond verkopen. Zijn landbouwbedrijf, gedreven in de vorm van een eenmanszaak, zet hij daarna voort. De boekwinst behaald met de verkoop van de grond wordt ondergebracht in een herinvesteringsreserve. In februari 2010 neemt de ondernemer het voor rekening van zijn zoon gedreven strandpaviljoen over. De ondernemer investeert in het strandpaviljoen door gebruik te maken van de boekwinst die hij bij verkoop van zijn landbouwgrond heeft behaald. In mei 2010 gaat de landbouwer met zijn vrouw en zoon een VOF aan waarin het strandpaviljoen wordt gedreven. De ondernemer heeft daarvoor het gebruik en genot van de investeringen in het strandpaviljoen ingebracht in de VOF. Vanaf dat moment drijft de landbouwer in feite twee aparte ondernemingen.
In zijn aangifte 2010 wil de landbouwer de in het strandpaviljoen gedane investeringen afboeken op de herinvesteringsreserve in zijn landbouwbedrijf. Omdat de investeringen in het strandpaviljoen geen functie hebben in de landbouwonderneming, worden volgens Hof Den Bosch de grenzen van de redelijkheid overschreden als (een deel van) de investeringen in het strandpaviljoen tot het vermogen van de landbouwonderneming worden gerekend. De investeringen in het paviljoen behoren tot het (buitenvennootschappelijk) vermogen van de landbouwer in de horecaonderneming. De gelden voor de investeringen zijn aan het landbouwbedrijf onttrokken. Ook is het de vraag of de investeringen kunnen worden afgeboekt op de HIR, nu de investeringen plaatsvinden in een andere onderneming dan de onderneming waarin de HIR is gevormd. Volgens de ondernemer is dit mogelijk om dat de herinvesteringsreserve is gevormd naar aanleiding van overheidsingrijpen. Het hof is het daar niet mee eens. Hoewel de HIR ruimer kan worden toegepast bij overheidsingrijpen is het niet zo dat daarbij herinvestering over de ondernemingsgrens heen is toegestaan. De ruimere toepassingsmogelijkheid geldt per onderneming en niet per ondernemer. Kortom, de HIR die is gevormd in de landbouwonderneming kan alleen binnen de grenzen van die onderneming worden aangewend. Dit blijkt ook uit de parlementaire geschiedenis.

(Bron: sdu.nl)

A exploiteerde een apotheek in een pand dat haar eigendom was en dat zij volledig tot haar ondernemingsvermogen had gerekend. In 2006 startte zij met de verplaatsing van de apotheek naar een ander, gehuurd pand. Vanaf 8 januari 2007 stond het eerste pand leeg en te koop. In mei 2007 bracht A haar onderneming met ingang van 1 januari 2007 in BV X in en droeg zij de activa en passiva, met uitzondering van het te koop staande pand, over aan BV Y met toepassing van de bedrijfsfusiefaciliteit. Op 30 januari 2009 verkocht BV X het pand en vormde zij voor de behaalde winst een herinvesteringsreserve (HIR). De inspecteur ging daar niet mee akkoord, omdat het pand volgens hem niet als bedrijfsmiddel maar als voorraad moest worden aangemerkt. Hof Arnhem-Leeuwarden besliste dat BV X vanaf haar oprichting beschikte over het pand dat leeg en te koop stond, terwijl de onderneming in BV Y was ondergebracht en vanuit het gehuurde pand werd gedreven. Het pand kon volgens het Hof niet als een bedrijfsmiddel worden aangemerkt omdat door de doorgevoerde herstructurering het pand niet meer (duurzaam) ter beschikking van de onderneming van BV X stond. Het Hof verwierp het beroep van BV X op een arrest van 6 juni 2008, waarin de Hoge Raad had beslist dat een zaak die de functie van bedrijfsmiddel had, haar functie pas verloor als zij was verkocht of was aangewend voor een nieuwe ondernemingsactiviteit waarin die zaak fungeerde als voor de omzet bestemde voorraad. In de in het arrest beschreven situatie was sprake van één onderneming waarbinnen een bedrijfsmiddel de functie van bedrijfsmiddel verloor als zij was verkocht of aangewend voor een nieuwe ondernemingsactiviteit. Daarvan was volgens het Hof in dit geval geen sprake, aangezien de onderneming en het pand door de herstructurering van elkaar waren gescheiden.

(Bron: FUTD)

X en zijn echtgenote Y woonden van 1975 tot april 1980 op de bovenverdieping van een pand, waarin zij een drogisterij exploiteerden. De bovenverdieping had een eigen ingang en beschikte over een keuken, sanitair en nutsvoorzieningen. Het echtpaar kocht het pand in 1990 en rekende dit tot het ondernemingsvermogen. De bovenverdieping werd vanaf 1 april 1991 verhuurd. In 2008 staakte het echtpaar de onderneming. Met betrekking tot de overbrenging van de bovenverdieping naar privé gaven zij geen stakingswinst aan. De inspecteur verhoogde de stakingswinst met een boekwinst van in totaal € 274.570. Rechtbank Den Haag was het daarmee eens, waarna het echtpaar in hoger beroep ging en herhaalde dat de bovenverdieping vanaf de aankoop tot het verplichte privévermogen had moeten worden gerekend. Hof Den Haag besliste dat een zelfstandig rendabel te maken gedeelte van een pand dat voor belegging was bestemd als hoofregel verplicht tot het privévermogen van de belastingplichtige behoorde. Als sprake was van een onmiddellijke samenhang van de aankoop van het voor belegging bestemde gedeelte van het pand met de aankoop van een voor de bedrijfsuitoefening bestemd (gedeelte van een) pand, kon een voldoende band met de bedrijfsuitoefening aanwezig zijn om de keuze voor het belegging bestemde gedeelte tot bedrijfsvermogen te rechtvaardigen. De inspecteur had dit volgens het Hof echter niet aannemelijk gemaakt. Het woongedeelte en het bedrijfsgedeelte konden alleen gezamenlijk worden aangekocht omdat het pand niet in appartementsrechten was gesplitst. X had het pand gekocht om vermogen op te bouwen voor de oude dag. Dat in een gedeelte van het pand de drogisterij was gevestigd, was volgens het Hof onvoldoende om te concluderen dat de aankoop van het woongedeelte voortvloeide uit de aankoop van het bedrijfsgedeelte. Het woongedeelte behoorde vanaf de aankoop tot het privévermogen. Het Hof verklaarde het hoger beroep van X gegrond.