De Staatssecretaris van Financiën keurt goed dat partners die gezamenlijk voor elk de helft een eigen woning kopen en voor elk de helft de eigenwoningschuld aangaan, niet te maken krijgen met een niet-beoogde beperking van de aftrekbare eigenwoningrente.

De Staatssecretaris van Financiën vindt het ongewenst dat partners van wie tenminste één voorafgaand aan de gezamenlijke aankoop van de eigen woning een eigenwoningverleden heeft, worden geconfronteerd met een niet-beoogde beperking van de renteaftrek. Die niet beoogde beperking van de renteaftrek kan het gevolg zijn van een bestaande eigenwoningreserve (EWR) of het niet volledig kunnen voortzetten van een bestaande eigenwoningschuld (BEWS). Daarom keurt hij onder bepaalde voorwaarden goed dat het eigenwoningverleden van beide partners bij helfte wordt verdeeld over beide partners om daarna de individuele eigenwoningschuld (EWS) en het eigenwoningverleden te bepalen. De goedkeuring geldt vanaf belastingjaar 2013.

Eén van de voorwaarden is dat de partners de eigen woning aankopen in een 50%-50%-verhouding en de schuld voor de financiering van de woning eveneens in een 50%-50%-verhouding aangaan.

In het geval zich een andere situatie voordoet dan de 50%-50% eigendomsverhouding en schuldverhouding kunnen de partners zich gezamenlijk wenden tot de Belastingdienst/Directie Vaktechniek Belastingen, Team Brieven en Beleidsbesluiten. Dan zal de staatssecretaris beoordelen of er in die situaties ook sprake is van een niet-beoogde beperking van de aftrek van eigenwoningrente.

(Bron: Taxlive)

Voor het lage overdrachtsbelastingtarief van 2% voor woningen moet er op het moment van eigendomsoverdracht sprake zijn van een gebouw dat naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Een naar woondoeleinden gewijzigde bestemming verandert daar niets aan. Dit bleek uit een zaak die voor Hof Arnhem-Leeuwarden.

Een bv had in 2015 een kantoorgebouw gekocht van een stichting voor € 1.285.097. Twee maanden later verkocht de bv dit pand aan een vrouw voor € 1.350.000. Daarbij werd een aannemingsovereenkomst gesloten om het pand – exclusief benedenverdieping – te laten verbouwen tot 29 woonappartementen. De stichting droeg de juridische eigendom van het pand over aan de vrouw. Daarbij was op dat moment sprake van een wijziging naar woonbestemming en een omgevingsvergunning met woonbestemming voor de te realiseren 29 appartementen. De vrouw voldeed op aangifte 6% overdrachtsbelasting over € 1.350.000 en maakte vervolgens bezwaar tegen haar aangifte, omdat zij vond dat slechts 2% overdrachtsbelasting verschuldigd was over het aan de woonappartementen toe te rekenen gedeelte van de koopsom (de 29 nog te realiseren woonappartementen). Zij stelde dat het pand deels als woning was aan te merken, omdat bij verkrijging al vaststond dat 29 woonappartementen zouden worden gerealiseerd en dat voor de toepassing van het tarief gekeken moest worden naar de feitelijke situatie bij oplevering van de appartementen.

Het hof volgde de vrouw niet hierin. Het hof overwoog dat nu het pand ten tijde van levering naar zijn aard een kantoorgebouw was, waaraan ook nog geen aanpassingen waren verricht, geen sprake was van een woning. Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning komt niet in aanmerking voor het lage tarief van 2%.

(PKF Wallast)

Een hypotheekadviseur die de gegevens die de boekhouder van een zelfstandige verkeerd interpreteerde, moet een deel van zijn vergoeding terugbetalen. Dat heeft klachteninstituut Kifid bepaald in een bindend advies. De adviseur informeerde de zelfstandige onjuist over het bedrag aan rente dat hij fiscaal kan aftrekken. Hij haalde het belastbaar inkomen en de winst voor belastingen door elkaar. De klant is zelfstandige, zijn partner in loondienst. Ze sluiten via CapFinLex in Den Helder een hypotheek af met drie leningdelen, waarvan de rente tot 1 juni 2026 vaststaat. Eind 2015 wil de zelfstandige de hypotheek wijzigen; de adviseur zegt daarvoor ‘de jaarcijfers, de IB-aangiften en aanslagen en de resultaten (mag op een A4-tje)’ nodig te hebben. Die gegevens moeten door de boekhouder worden verstrekt.

Omzetting

De adviseur suggereert een (gedeeltelijke) omzetting naar een annuïteitenhypotheek voor en afkoop van de lopende beleggingsverzekering, om met de afkoopwaarde van € 10.000 de lening te verlagen. De nettolasten bedroegen € 607 per maand. In de nieuwe situatie worden de maandlasten € 764, uitgaande van een belastingteruggave van € 260 op basis van een tarief van 36,55%. Daar gaat de klant mee akkoord en er wordt € 1.350 in rekening gebracht voor het advies. In de offerte noteert de adviseur: ‘Totale maandelijkse teruggave conform aan mij verstrekte info: € 289. Totaal incl. annuïteit: € 704 netto per maand.’ De hypotheek wordt omgezet.

Minder renteaftrek

De renteaftrek pakt vervolgens lager uit dan de klant verwachtte. Aan de boekhouder van de klant laat de adviseur weten dat hij voor het berekenen van de teruggave is uitgegaan van het inkomen van de zelfstandige, omdat hij in het hogere IB-tarief van 40,4% valt. ‘Wij bereken overigens veiligheidshalve altijd 2% i.p.v. 0,75% eigenwoningforfait. Derhalve hebben wij een teruggavepercentage berekend van 38,5% (op basis van 40,4% tarief en 2% eigenwoningforfait).’

Winst voor belastingen

De boekhouder stelt dat de adviseur voor het bepalen van het inkomen ten onrechte is uitgegaan van de winst voor belastingen. ‘Dat is heel wat anders dan het belastbaar inkomen waarover het tarief wordt berekend. Winst voor belastingen wordt nog verminderd met de zelfstandigenaftrek ad € 7.820 en de mkb-vrijstelling.’ Daarom komt de accountant op een belastbaar inkomen dat in het lagere tarief van 36,55% valt. De aftrekpost eigen woning toewijzen aan het (hogere) inkomen van de partner, die uitkomt op € 17.000, levert geen beter resultaat op. Een nieuwe boekhouder komt tot dezelfde conclusie: de maximale aftrek is € 1.631.

‘Niet mijn taak’

De adviseur meldt vervolgens aan zijn klant: ‘Het is niet mijn taak om de werkzaamheden van een boekhouder te controleren. Nogmaals ik heb mijn bevindingen inzake de hoogte van jullie hypotheekrenteteruggave gebaseerd op de stukken en informatie die jullie mij hebben overlegd. Uitgaande van een teruggave via de laagste schijf (36,55%) en verrekend met het eigenwoningforfait zou jullie teruggave alsdan in mijn optiek € 263 per maand moeten bedragen.’
Uit coulance betaalt de adviseur wel een deel van de kosten terug.

Foutieve berekeningen

De klant dient een klacht in bij Kifid. Hij wil de advieskosten terugbetaald hebben en het verschil tussen het berekende bedrag en het werkelijke bedrag aan belastingteruggave. De geschillencommissie van Kifid stelt vast dat de adviseur foutieve berekeningen over de belastingteruggave heeft gemaakt. ‘Dat deze berekeningen een indicatief en/of voorwaardelijk karakter kenden, is op basis van het adviesdossier niet te achterhalen.’ De adviseur is toerekenbaar tekortgeschoten en heeft verkeerde informatie over de belastingteruggave gegeven. De adviseur moet een deel van zijn vergoeding (€500)terugbetalen, vindt Kifid. Niet volledig, omdat uiteindelijk door bemiddeling van de adviseur de gewenste omzetting tot stand is gebracht.

(Accountancyvanmorgen)

Ondanks dat de beperking van de wettelijke gemeenschap van goederen nog niet is ingegaan, dienen de eerste fiscale onvolkomenheden van deze civiele wetgeving zich al aan in de eigenwoningregeling. Het ministerie van Financiën lijkt vooralsnog niet bereid eventuele fiscale tekortkomingen te willen corrigeren. Ruben Stam spreekt van een verontrustende ontwikkeling.

Beperkte gemeenschap

Eigenwoningverleden

Ongewenste uitkomst

Noodklok

Hof Den Bosch oordeelt dat het deel van de hypotheekrente en premies levensverzekering dat een man voor zijn ex-partner betaalt, niet is aan te merken als aftrekbare onderhoudsverplichting.

Belang voor de praktijk

Rente volledig betaald door één van de ex-partners
Het komt voor dat een van de partners de rente volledig betaalt. In dat geval is de helft van de rente in principe niet aftrekbaar. In plaats van dat een van de partners alle rente betaalt, kunnen de ex-partners beter afspreken dat de zittenblijvende partner aan de vertrokken partner alimentatie betaalt ter grootte van de door de vertrokken partner verschuldigde hypotheekrente. Daardoor bereiken zij dat per saldo de rentelast per saldo drukt op de zittenblijvende partner en bij hem of haar ook fiscaal aftrekbaar is (zij het deels onder de noemer van alimentatie).Onafhankelijk van de gemaakte keuzes is het van groot belang om de afspraken schriftelijk vast te leggen in het convenant.
[ Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden ]

Hoe pakken de fiscale regels voor een hypotheek op een eigen woning uit wanneer bij een verblijvensbeding een van de partners komt te overlijden? Een casus.

Belang voor de praktijk

• de verplichting om eventuele schulden die samenhangen met de gezamenlijke bezitting over te nemen;
• toedeling van de gezamenlijke goederen aan de langstlevende partner om niet;
• de statistische sterftekans van beide partner is min of meer gelijk zijn.

In de praktijk is een leeftijdsverschil tot 5 jaar acceptabel.

Overgang bestaande eigenwoningschuld naar partner
In artikel 10bis.1, zevende lid, Wet IB 2001 is bepaald dat in een drietal gevallen waarin een bestaande eigenwoningschuld overgaat op een andere partner, die schuld voor die andere partner ook kwalificeert als bestaande eigenwoningschuld. Het betreft de overgang van een bestaande eigenwoningschuld:

• door boedelmenging door voltrekking van een huwelijk, of;
• door boedelmenging door wijziging van huwelijkse voorwaarden, of;
• krachtens erfrecht.

De overgang krachtens een verblijvingsbeding is voor de inkomstenbelasting niet aan te merken als een verkrijging krachtens erfrecht. Dit heeft tot gevolg dat een bestaande eigenwoningschuld die van de overleden partner overgaat op de andere partner, niet meer kwalificeert als bestaande eigenwoningschuld. Aanpassen van de financieringsconstructie is noodzakelijk om de aftrekbaarheid van de rente veilig te stellen. Om voor aftrek in aanmerking te komen, zal de voormalig bestaande eigenwoningschuld moeten voldoen aan de huidige fiscale regels. De aflossingsverplichting kan er voor zorgen dat de woonlasten wijzigen.

Als er in plaats van een verblijvingsbeding een testament is opgesteld, kwalificeert de overgang van een bestaande eigenwoningschuld als een verkrijging krachtens erfrecht. Aanpassing van de lening aan de huidige fiscale regels is dan niet noodzakelijk: de kwalificatie bestaande eigenwoningschuld blijft immers behouden. In een voorkomend geval verdient het aanbeveling om te overleggen met de notaris.
[ Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden ]

Staatssecretaris Wiebes van Financiën voelt er niets voor de restschuldregeling tot na 31 december 2017 te verlengen. Dat stelt hij in antwoord op Kamervragen van de leden Ronnes en Omtzigt (CDA).

De problematiek die in 2012 aanleiding was voor het introduceren van de restschuldregeling is volgens de staatssecretaris sterk afgenomen. Bij de introductie is ervoor gekozen om deze crisismaatregel tijdelijk van aard te maken. Nu, vijf jaar later, is de conclusie dat het herstel van de woningmarkt sterker is geweest dan toen kon worden verwacht. Verlenging zou bovendien een fiscale derving als gevolg hebben.

De restschuldregeling is ingevoerd per 29 oktober 2012 voor een termijn van vijf jaar en loopt op 31 december 2017 af. De maatregel heeft tot doel de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.

Personen met een zogenoemde onderwaterhypotheek, een hypotheek waarbij de waarde van de eigen woning lager is dan de op die woning rustende schuld, kunnen door de tijdelijke aftrekbaarheid (maximaal 15 jaar) van de rente en kosten op de bij verkoop van die woning resterende schuld in staat worden gesteld te verhuizen.

(Bron: Taxlive)

Heeft u een eigenwoningschuld dan moet u de door u betaalde hypotheekrente verplicht in aftrek brengen in uw aangifte inkomstenbelasting.

Uw huidige hypotheek valt in box 1. Mogelijk kan een fiscale verhuizing van uw lening naar box 3 u duizenden euro’s aan belastingvoordeel opleveren.

Als u weinig hypotheekrente betaalt, is het belastingvoordeel van de renteaftrek gering of zelfs afwezig, omdat de renteaftrek (grotendeels) wegvalt tegen de bijtelling van het eigenwoningforfait. Als u uw hypotheek dan verhuist naar box 3, heeft u meer belastingvoordeel omdat de hypotheekschuld het vermogen in box 3 verlaagt. Hierdoor gaat u minder vermogensrendementsheffing betalen.

Als u de hypotheek gewoon zou aflossen, verlaagt u ook het vermogen in box 3 en geniet u dus ook dat fiscale voordeel. Een voordeel van ‘verhuizen’ ten opzichte van aflossen is echter dat u het geld nu ter beschikking houdt voor uitgaven als aanvulling van uw pensioen.

Voorbeeld

Bert Otten van Otten Belastingadvies geeft een voorbeeld. ‘Stel, u hebt een woning van €400.000 en een hypotheek van €200.000. U betaalt 2% hypotheekrente. Uw salaris bedraagt €80.000 bruto per jaar en u mag de rente aftrekken tegen het maximale tarief van 50,5%. De rekensom is dan als volgt: u betaalt €4000 bruto aan rente per jaar, het eigenwoningforfait bedraagt € 3000, de aftrekbare rente is dan € 1000 (€4000 – €3000). Hiervan ontvangt u 52% terug, minus 1,5% (tariefsaanpassing eigen woning 2016) maal €4000, ofwel €460 (€520 – €60). Dat is dus een netto aftrekpercentage van slechts 11,5% (€460/ €4000).’

Naast een hypotheekschuld beschikt u over een vermogen van € 300.000. Per 1 januari 2017 krijgt u te maken met de nieuwe hogere rendementsheffing in de fiscale box 3. Om deze nadelige belastingregel om te zetten in uw voordeel moet u een schuld creëren in box 3, waardoor uw vermogen afneemt. Stel dat u uw hypotheek van € 200.000 voor 1 januari verhuist naar box 3, dan zal uw vermogen in box 3 dalen naar ongeveer €100.000. Hierdoor betaalt u op jaarbasis €2760 (1,38% * 200.000; geen partner) minder aan box 3-belasting. Dit voordeel is een stuk groter, namelijk € 2300 op jaarbasis, dan wanneer u uw hypotheek in box 1 laat staan.

Verhuizen

Voor ‘nieuwe’ hypotheken waarvoor de annuïtaire aflossingseis geldt, kan de overgang naar box 3 worden relatief eenvoudig geforceerd door niet annuïtair af te lossen. Hierdoor zou er geen sprake meer zijn van een eigenwoningschuld. Gezien de peildatum box 3 van 1 januari kunt u het ‘overboeken’ het beste aan het einde van het jaar doen. Houd wel rekening met de verwerkingstijd van de bank. Ook is het mogelijk om de lening weer terug te verhuizen naar box 1. ‘Dit is anders voor leningen van voor 2013’, aldus Renaldo Antonissen, belastingadviseur bij 216 accountants. ‘Eenmaal in box 3, altijd in box 3.’

Hop van box 1 naar 3
Door de lage hypo-theekrente — minder aftrek — is het soms fiscaal aantrekkelijk om de schuld in box 3 te plaatsen

Wees ervan bewust dat u op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) in beginsel 50% van de marktwaarde van de woning zonder verplichting tot aflossing mag lenen. Een voorbeeld. U leent € 400.000 en u komt met de bank overeen dat er slechts € 200.000 in 30 jaar hoeft te worden afgelost volgens een annuïtair aflossingsschema. Door het overeenkomen van deze leningsvorm wordt niet voldaan aan de fiscale aflossingseis. De schuld valt daarmee in box 3. Maar er wordt wel voldaan aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen die voorschrijft dat ten minste 50% van de lening in 30 jaar geheel wordt afgelost. ‘Let wel op, dat indien de lening niet wordt gewijzigd – ofwel deze blijft annuïtair – er additionele termijnen gelden in de Wet Inkomstenbelasting. De lening blijft nog in box 1 gedurende 12 maanden’, aldus Antonissen.

‘Als u momenteel een rente van 4 à 5% betaalt, dan kan het betalen van boeterente prima worden gecombineerd met een fiscale verhuizing van de hypotheek. Door het betalen van boeterente, betaalt u eigenlijk een deel van de rente vooruit. Een groot voordeel daarvan is dat de bijtelling van het eigenwoningforfait maar voor één keer van toepassing is. Als u kunt aftrekken tegen het toptarief, kunt u bovendien die rente nu nog aftrekken tegen een hoog tarief. Immers, dat tarief wordt jaarlijks steeds minder. Vervolgens gaat u na de verhuizing van uw hypotheek profiteren van het voordeel in box 3. U combineert zo dus belastingvoordeel in box 1 en box 3. Als u een renteafspraak voor een lange periode maakt, kunt u bovendien momenteel een historisch lage rente krijgen en heeft u dus de zekerheid van toekomstige lage lasten’, aldus Otten.

(Bron: Financieel Dagblad)