All posts in Nieuws voor het MKB(BV), belastingnieuws, woning

Achterstallig onderhoud, bodemverontreiniging, verkeersoverlast, windmolens en een hondenuitlaatplek naast de deur. Dit zijn inmiddels wel bekende factoren die de waarde van uw woning kunnen drukken. Minder voor de hand liggende factoren waarmee woningeigenaren de belastingrechters ook wisten te overtuigen waren de aanwezigheid van een papegaaienopvang in de buurt, geluidsoverlast van een muziekvereniging en uitzicht op het WC-raampje van de buren.

De prijs die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, dát is de waarde die op de beschikking moet staan voor de WOZ. De gemeente probeert bij de waardering natuurlijk zoveel mogelijk rekening te houden met alle waardebepalende factoren, maar uit de grote verzameling van uitspraken over WOZ-waarden die Fiscaal up to Date in de loop van de jaren heeft verzameld, blijkt dat gemeenten wel eens steken laten vallen en woningen daarom te hoog hebben gewaardeerd. Met een aantal – vaak interne – factoren, kunnen de gemeenten ook geen rekening houden omdat ze het niet weten als de woningeigenaar het ze niet vertelt. Denk aan: asbest, houtrot, lekkages en achterstallig onderhoud. Het is dus raadzaam om te controleren of de WOZ-waarde van uw woning wel juist is vastgesteld. De WOZ-waarde is namelijk niet alleen van belang voor de OZB, maar ook voor het eigenwoningforfait, waterschapsomslagen en soms de erf- of schenkbelasting. Heeft de gemeente wel rekening gehouden met alle factoren die de waarde van uw woning kunnen beïnvloeden, en zo ja, is dit op de goede manier gedaan? De afgelopen jaren bestond misschien wat minder aanleiding voor een nader onderzoek naar de WOZ-waarde van uw woning, omdat door de economische crisis de waarde nog van zelf naar beneden ging, alhoewel ook hier voorbeelden zijn aan te wijzen waarin de gemeente daar niet goed rekening mee heeft gehouden. Na de forse prijsdalingen op de woningmarkt in de voorgaande jaren is het beeld nu echter anders. Tussen 2013 en 2014 daalde de WOZ-waarde gemiddeld nog met 2,8%, maar na de waardepeildatum 1 januari 2014 is weer sprake van een lichte stijging van de WOZ-waarden. De WOZ-beschikking voor 2016 die u binnenkort ontvangt, gaat uit van de waarde van de woning op 1 januari 2015.

Fiscaal up to Date heeft daarom net als voorgaande jaren een overzicht samengesteld van uitspraken van Rechtbanken, Hoven en Hoge Raad over de effecten van bepaalde omstandigheden op de WOZ-waarde van woningen. Wellicht kunt u hiermee de WOZ-waarde van uw woning met succes aanvechten. Uit de totaalcijfers blijkt dat van de ingediende bezwaren tegen de WOZ-waarde circa 45 % wordt gehonoreerd en dat in dat geval de vastgestelde waarde gemiddeld met maar liefst 10% wordt verminderd.

Nieuw in vergelijking met voorgaande jaren is wel dat het niet meer alleen hoeft te gaan om een vermindering van de WOZ-waarde. Ook als u vindt dat de WOZ-waarde van uw woning te laag is vastgesteld, kunt u bij de gemeente bezwaar maken. Een succesvol bezwaar en een hogere WOZ-waarde brengt dan wel hogere belastingen mee, maar daar is het natuurlijk niet om te doen. Een potentiele koper vergelijkt de vraagprijs van een woning natuurlijk ook met de WOZ-waarde en ook financiers kijken steeds vaker naar de WOZ-waarde. In dat geval kan een hogere WOZ-waarde wel eens voordeliger blijken. Kijk dus ook eens met andere ogen naar uw WOZ-waarde. Voorheen keken we of hij niet te hoog was, nu vragen we ons liever af: is de WOZ-waarde juist. Bij de belastingrechter een hogere waarde van een woning bepleiten omdat de aanwezigheid van hanggroepjongeren, de buurt “verjongt”, lijkt echter geen haalbare kaart.

Het volgende overzicht is een greep uit deze verzameling van spraakmakende zaken (via het Fidanummer krijgt u inzage in de rechterlijke uitspraak, alleen beschikbaar voor abonnees).

Bent u nog geen abonnee? Neem een (proef)abonnement en ervaar de snelle en complete nieuwsvoorziening van Fiscaal up to Date.

Recente artikelen (openbaar):

• WOZ-waarde was voldoende verlaagd met herstelkosten van muur en kelder
• Uitbreiding A12 en aanleg rondweg verlaagden WOZ-waarde met € 36.000

De staatssecretaris keurt in een nieuw besluit over eigenwoningrente in de IB goed dat boeterente, al dan niet in het kader van rentemiddeling, niet wordt aangemerkt als kosten van geldleningen maar als rente van schulden. Boeterente is dan aftrekbaar als rente van schulden en wordt ook voor de beoordeling van de fiscale aflossingseis aangemerkt als rente. Onder boeterente wordt in dit kader verstaan de reële vergoeding die de bank in rekening brengt en die bestaat uit het renteverlies dat de bank lijdt over de nog resterende rentevastperiode bij het (gedeeltelijk) aflossen, wijzigen of oversluiten van een lening. Het maakt daarbij niet uit hoe de bank deze vergoeding berekent en of deze al dan niet wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Andere opslagen die een bank in het kader van rentemiddeling in rekening brengt, zoals een opslag voor het risico van vroegtijdig volledig aflossen bij verkoop, zijn niet aan te merken als boeterente. Deze opslagen worden dan ook niet aangemerkt als rente van schulden, behalve als het totaal van alle overige opslagen de doelmatigheidsgrens van 0,2% niet overschrijdt. Staat een aanslag IB al onherroepelijk vast, dan kan een verzoek tot ambtshalve vermindering worden ingediend als minder dan vijf jaren zijn verlopen na het einde van het kalenderjaar waarop de aanslag betrekking heeft. Het besluit treedt op 8 december 2015 in werking.

Uw gemeente stelt ieder jaar de waarde van uw woning vast bij een voor bezwaar vatbare beschikking. De nieuwe WOZ-beschikking die u voor 2015 heeft of gaat ontvangen, gaat uit van de waarde van uw woning per 1 januari 2014. Deze WOZ-waarde is niet alleen van belang voor de OZB, maar ook voor het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, de afschrijvingsbasis van bedrijfsonroerend-goed in de inkomsten- en vennootschapsbelasting, de waterschapsomslagen en in bepaalde gevallen ook voor de erf- en schenkbelasting. Het is dan ook van groot belang om de WOZ-waarde die de gemeente aan uw woning heeft toegekend, goed te controleren.

De procedures bij de belastingrechter over de effecten van bepaalde omstandigheden op de WOZ-waarde van woningen zijn talrijk, en loop veelal ook in het voordeel van de woningbezitter af. Fiscaal up to Date heeft in haar nieuwsbrief en databank veel uitspraken van Rechtbanken, Hoven en Hoge Raad opgenomen over waardeverminderende omstandigheden. De uitspraken betreffen niet alleen de algemene oorzaken, zoals achterstallig onderhoud aan de woning, bodemverontreiniging, geluidshinder en verkeersoverlast en verkeerde berekende inhoudsmaten, maar ook opmerkelijkere waardedrukkende factoren. Zo was de huisvesting van arbeidsmigranten op een bungalowpark voor Hof Den Haag aanleiding om de WOZ-waarde van een recreatiewoning op dat park te verminderen. Hof Arnhem-Leeuwarden verminderde de WOZ-waarde van een woning omdat de woningeigenaar overlast ondervond van jongelui die zijn tuin gebruikten als doorgangsroute om een speelterrein te bereiken. Dat zelfde Hof verminderde WOZ-waarde van een “uitgewoond” appartement met € 23.000. Keuken en sanitair waren zeer eenvoudig, de woning werd verwarmd door een gaskachel en warm water kwam uit een gasgeiser. Ook nabijgelegen hoogspanningsmasten en UMTS-masten voor mobiele verbindingen kunnen een lagere WOZ-waarde meebrengen. Zo verminderde Hof Den Haag de WOZ-waarde van een woning met € 37.000 in verband met een bovengrondse hoogspanningsverbinding op 116 meter afstand van de woning.

Wat oudere, maar nog steeds zeer tot de verbeelding sprekende uitspraken zijn de vermindering van de WOZ-waarde vanwege een naburig papegaaienbedrijf en vanwege het uitzicht op het WC-raampje van de buren.

Het volgende overzicht is een greep uit deze verzameling van spraakmakende zaken (via het Fidanummer krijgt u inzage in de rechterlijke uitspraak, alleen beschikbaar voor abonnees).

Bent u nog geen abonnee? Neem een (proef)abonnement en ervaar de snelle en complete nieuwsvoorziening van Fiscaal up to Date.

Recente artikelen (openbaar):

• WOZ-waarde lager door onverklaarbaar verschil met referentieobjecten
• Arbeidsmigranten op bungalowpark reden voor lagere WOZ-waarde
• WOZ-waarde uitgewoond appartement met € 23.000 verminderd
• ‘Succesvol bezwaar maken tegen WOZ-waarde’ Telegraaf, 26 januari 2015

(Bron: FUTD)

Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat de inspecteur eerder te veel dan te weinig kosten en lasten van de eigen woning in aftrek heeft toegelaten.

Belanghebbende, X, is gehuwd in algehele gemeenschap van goederen met Y. Y dient in 2005 een verzoek tot echtscheiding in bij Rechtbank Arnhem. In 2006 is de echtscheiding uitgesproken. Pas in 2009 is de echtscheiding ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand. X trekt in zijn aangifte IB/PVV 2009 alle rente en lasten van de eigen woning (€ 7.967) af. De inspecteur weigert hiervan de aftrek van € 3.851. In hoger beroep is onder meer deze aftrek in geschil.

Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat de inspecteur eerder te veel dan te weinig kosten en lasten van de eigen woning in aftrek heeft toegelaten. X en Y zijn in 2009 geen fiscaal partner. X en Y leven in 2009 niet duurzaam gescheiden, hoewel de echtscheiding al in 2006 is uitgesproken. De onverdeeldheid met betrekking tot de eigen woning  is niet geëindigd. X is daarmee voor de helft gerechtigd tot de eigen woning. De inspecteur had daarmee een kostenaftrek van € 3.983 kunnen weigeren.

(Bron: Taxlive)

X was eigenaar van vijf verhuurde woningen waarop huurbescherming van toepassing was. De woningen werden in 2010 in box III gewaardeerd op een volgens artikel 17a, lid 2, Uitvoeringsbesluit IB 2001 bepaald percentage van de WOZ-waarde (leegwaarderatio). X ging in beroep en stelde dat deze waarderingsmethodiek in zijn geval ongunstig uitpakte. Het werkelijk behaalde rendement op de woningen was daardoor namelijk nihil of zelfs negatief. Hof Amsterdam besliste echter in navolging van Rechtbank Haarlem dat de waarde van de woningen in overeenstemming met de wettelijke bepalingen juist was vastgesteld en dat de rechter de innerlijke waarde of billijkheid van de wet niet mocht beoordelen. X ging in cassatie. De Hoge Raad besliste dat een forfaitaire regeling voor de vaststelling van de werkelijke waarde van verhuurde woningen op zichzelf aanvaardbaar was. Wanneer echter de uitwerking van dit forfait leidde tot resultaten die de wetgever met artikel 5.20, lid 3, Wet IB 2001 niet voor ogen kon hebben gehad, moest die uitwerking volgens de Hoge Raad buiten toepassing blijven. Als kwam vast te staan dat de uit die stapeling van forfaits in box III voortvloeiende waardering van verhuurde woningen in betekenende mate (10% of meer) hoger was dan de werkelijke waarde daarvan, werd volgens de Hoge Raad niet voldaan aan de doelstelling van de wetgever, te weten: correctie van de WOZ-waarde zodat rekening werd gehouden met de waardedrukkende werking van de verhuur. In dat geval voldeed de regeling van artikel 17a Uitvoeringsbesluit IB 2001 niet aan de opdracht die de wetgever met de delegatiebepaling van artikel 5.20, lid 3, Wet IB 2001 had verstrekt aan de besluitgever en moest die regeling buiten toepassing blijven. Dit had tot gevolg dat met de waardedruk als gevolg van verhuur van een woning rekening moest worden gehouden volgens de hoofdregels van box III, namelijk door uit te gaan van de werkelijke WEV van de verhuurde woning op de WOZ-waardepeildatum. De Hoge Raad verklaarde het beroep in cassatie van X gegrond en verwees de zaak naar Hof Den Haag voor een nadere beoordeling van de – door X aannemelijk te maken – WEV van de verhuurde woningen op de WOZ-waardepeildatum en zo nodig van de gevolgen die daaraan moesten worden verbonden.

(Bron: FUTD)

A-G Niessen concludeert dat de woning van X een eigen woning is in de zin van de Wet IB 2001. Hieraan doet niet af dat X tijdens zijn uitzending de woning tijdelijk heeft verhuurd.

X is in 2003 door zijn werkgever naar het buitenland gezonden. Van 30 juli 2008 tot en met 17 september 2009 heeft X zijn eigen woning verhuurd. De inspecteur is van mening dat de woning van X, door de verhuur, niet meer kwalificeert als eigen woning in de zin van art. 3.111 lid 6 Wet IB 2001, en legt een IB-navorderingsaanslag op aan X. Rechtbank Den Haag oordeelt dat de woning van X, ondanks de tijdelijke verhuur, nog steeds als een eigen woning in de zin van art. 3.111 lid 6 Wet IB 2001 heeft te gelden. De rechtbank verwerpt de door de inspecteur bepleite grammaticale interpretatiemethode van art. 3.111 lid 6 Wet IB 2001. Volgens de rechtbank blijkt namelijk uit het arrest van de Hoge Raad van 21 december 2012, nr. 11/04685 (V-N 2013/2.16) dat de woning uitsluitend gedurende de verhuurperiode niet als eigen woning kan worden aangemerkt. Na afloop van de verhuurperiode moet de woning volgens de rechtbank dan ook weer als een eigen woning worden aangemerkt. Het gelijk is aan X. De rechtbank vermindert de navorderingsaanslag.

Advocaat-generaal (A-G) Niessen concludeert dat lid 6 van art. 3.111 Wet IB 2001 op twee manieren kan worden geïnterpreteerd. Onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis merkt de A-G op dat de stelling van de staatssecretaris, dat de woning van een expat na een poos van tijdelijke verhuur niet weer in box 1 zou kunnen worden gesitueerd, onjuist is. De A-G adviseert de Hoge Raad om het cassatieberoep van de staatssecretaris ongegrond te verklaren.

(Bron: Taxlive)

De staatssecretaris heeft in de nota naar aanleiding van het verslag bij Belastingplan 2015 aangegeven dat op het moment van tekenen van de koop/aannemingsovereenkomst sprake is van een ‘woning in aanbouw’. Met een wetswijziging zal dit nadrukkelijk kenbaar worden gemaakt. De Hoge Raad heeft op 3 oktober 2014 geoordeeld, dat in een situatie waarin er nog geen begin is gemaakt met het bouwrijp maken van de grond, geen sprake is van een woning in aanbouw voor de eigenwoningregeling. De staatssecretaris geeft aan dat ook voor het kabinet een stuk grond waarbij de belanghebbende enkel de intentie heeft om te gaan bouwen niet kwalificeert als een woning in aanbouw. Echter, de uitleg die Hoge Raad geeft van het begrip woning in aanbouw in de Wet IB 2001 in meer algemene zin, is een andere dan die de wetgever voor ogen heeft. De wetgever beoogde dat ook sprake is van een eigen woning in de situatie waarin concrete stappen zijn gezet, waaruit naar redelijke verwachting valt aan te nemen dat de bouwwerkzaamheden binnen afzienbare tijd zullen beginnen. Deze uitleg van het begrip woning in aanbouw voor de eigenwoningregeling wordt in de praktijk ook toegepast door de Belastingdienst. Het kabinet wil deze lijn in de uitvoeringspraktijk bestendigen. Het kabinet zal daarom de nu ontstane onduidelijkheid inzake het begrip woning in aanbouw wegnemen met een wetswijziging, waarmee de beoogde uitleg nadrukkelijk kenbaar wordt gemaakt. Vooruitlopend daarop zal bij beleidsbesluit worden goedgekeurd dat de huidige praktijk wordt voortgezet. De arresten van de Hoge Raad zijn daarom niet van invloed op de huidige wijze van beoordeling van de aftrekbaarheid van bouwrente, hypotheekrente of de kosten die verband houden met het aangaan van een hypotheek. (Bron: Belastingzake)

Met name in en rondom de grote steden storten steeds meer particulieren en ondernemers zich op ‘short stay’-verhuur, oftewel de kortlopende verhuur van appartementen aan toeristen via sites zoals Airbnb. Let op, schrijft Sprout-expert Robert Kok, want je loopt een groot risico om aangeslagen te worden door de Belastingdienst.