Met name in en rondom de grote steden storten steeds meer particulieren en ondernemers zich op ‘short stay’-verhuur, oftewel de kortlopende verhuur van appartementen aan toeristen via sites zoals Airbnb. Let op, schrijft Sprout-expert Robert Kok, want je loopt een groot risico om aangeslagen te worden door de Belastingdienst.
Ook in onze praktijk banaderen klanten ons vaker met vragen hierover. Veel ondernemers zien de ‘short stay’-verhuur als een eenvoudige manier om het rendement op hun in privé aangehouden onroerend goed te verhogen.
Op zich niet zo gek, want de opbrengsten zijn in het algemeen hoger dan ingeval van reguliere verhuur. Toch wordt er bij het maken van een kosten/batenanalyse meestal voorbij gegaan aan de fiscale aspecten.
Verhuur van in privé aangehouden onroerende zaken valt in beginsel in box III. Daarbij wordt de waarde van het onroerend goed belast met 1,2% vermogensrendementsheffing. De feitelijke huuropbrengst doet verder niet ter zake.
Voorwaarde voor belastingheffing in box III is dat sprake is van ‘normaal vermogensbeheer’. Voor zover hier van belang betekent dit dat je geen werkzaamheden verricht, die zijn gericht op het behalen van voordelen die uitgaan boven het bij normaal vermogensbeheer te verwachten rendement.
Gasten
Hier wringt hem juist de schoen. Inherent aan de ‘short stay’-verhuur is dat je meer werkzaamheden verricht dan ingeval van reguliere verhuur. Denk bijvoorbeeld aan het aantrekken van gasten (meestal door tussenkomst van een website), het ontvangen van gasten en overdragen van sleutels, het schoonmaken en inspecteren van de woning, enzovoort. Hiermee realiseer je in het algemeen een opbrengst die hoger uitkomt dan ingeval van reguliere verhuur.
Al met al voldoende aanwijzingen voor de belastingdienst om te stellen dat de werkzaamheden het normaal vermogensbeheer te boven gaan. In dat geval is sprake van een onderneming en zijn de resultaten in box I belast met inkomstenbelasting tegen maximaal 52%. Ook de eventuele toekomstige waardestijging van de onroerende zaken wordt dan onder omstandigheden belast.
Daarnaast ben je omzetbelasting verschuldigd over de omzet minus kosten. De vrijstelling ter zake van verhuur van onroerende zaken geldt namelijk niet voor ‘short-stay’-verhuur aan toeristen. Het goede nieuws is dat je slechts het verlaagde tarief van 6% hoeft te betalen.
Denk niet dat het met de belastingheffing allemaal wel los zal lopen. Alhoewel de belastingdienst in het verleden weinig aandacht had voor het fenomeen ’short stay’-verhuur, wordt er inmiddels steeds meer op gelet. Geef je de opbrengsten niet aan, dan riskeer je hoge boetes.
(Bron: Sprout)